房價突然“躥起來了”
紅五月和紅六月的高成交，帶動北京樓市上半年成交總量超過10萬套，讓2012年樓市“最不好的日子”過去了，也鎖定了2012年上半年“前冷后暖”的格局。
“童小姐，團結湖又出了一套61平方米、南北通透的小三居，業主報價200萬元，價錢有商量。”童小姐接到中介的這個電話后，有些無語了。怎么辦？165萬元的時候都沒買，現在200萬元了，還買嗎？
從現在反過頭來看，165萬元應該是市場的底了，那個價格出現在今年春節后。為了結婚，童小姐從老家回來就開始看房。
最初，她看了通州的京貿國際城、華業東方玫瑰，大興的龍湖時代天街，房山的長陽半島等不少項目。那時，這些項目中的老項目價格還繃著，只有新開盤的龍湖時代天街價格比較便宜，均價12000元。但童小姐覺得太遠了，還是決定在離上班地點較近的團結湖區域買。她看中的61平方米小三居業主報價170萬元，砍砍價165萬元能成交。可當時，童小姐剛開始看房，加上市場低迷，她沒有敢貿然出手。
3月、4月份，童小姐關注的一些郊區項目開始打折了，比如房山的徜徉集、大興的鴻坤理想城等，都降了一兩千元，而團結湖的房價沒有降，還是170萬元左右。這更加堅定了童小姐在該區域買房的決心：城里的房子價格堅挺。
童小姐從中介那里了解到，團結湖在上世紀80年代大規模建了一批房，61平方米這種小三居有幾千套，童小姐打算好好挑挑，挑個價格、位置、樓層都合適的。
可是，市場沒有給童小姐這個機會。5月份，這種戶型的房子，業主報價漲到了175萬元，沒有商量。童小姐覺得價格高了，沒買。
6月份，這種戶型漲到了180萬元，而且還有漲的趨勢，童小姐有點扛不住了，決定出手，但由于一些合同細節沒談攏，還是沒買成。
之后，業主報價一路上漲，185萬元、190萬元、195萬元，甚至有報出200萬元的。一個月之間，完成了20萬元的價格升級。價格離童小姐的心理價位越來越遠。
降息成為“市場拐點”
“價格的實際上漲，是從5月份開始的，感覺一下子就躥起來了。”童小姐感慨道。5月份，出于宏觀經濟的考慮，央行開始降低存款準備金率。6月8日，央行又宣布3年來首次降息。7月5日，又第二次降息。
北京中原地產市場研究部總監張大偉說：“5月份，是樓市的一個轉折點，調控政策的松動，特別是信貸政策的調整，使得購房者支付能力增加，購房者對房價繼續下探的期待降低，入市的積極性增加，觀望降低。”
另外，房價相比調控之前的確有所下探，特別是4月前，房價處于最近兩年的最低點，購房者抄底心態明顯。亞豪機構副總經理任啟鑫介紹，從市場表現也可以看出，繼前期部分個案項目深度折扣之后，自3月份以來整體市場開始進入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大興、房山、昌平為代表的近郊或遠郊區域更是超跌項目頻頻入市，不斷試探區域底價，20%至30%的降價幅度已屬正常，少數項目更是出現40%至50%的“無底線”降價。價格的大幅下調直接拉動了成交量的回升，2012年除1月、2月份由于假期效應成交低迷之外，進入3月之后成交開始出現回升，5月、6月份，在降準、降息的刺激下，成交量更是屢創調控以來的新高。3月、4月份與5月、6月份同是成交量上漲，內涵不同的是，3月、4月份的成交量是建立在降價，以價換量的基礎上。而5月、6月份，房價開始微漲了。
以大興天宮院區域為例，3月、4月份，龍湖時代天街的均價在12500元左右。5月份，周邊的保利春天里，對外聲稱起價11500元，但只有個別戶型，實際均價在13500元左右。7月份，春天里二期開盤，均價14500元。該區域8月份即將開盤的金融街融匯、中國水電云立方也在14000元至15000元之間。
入市項目定價依然會比較謹慎
對于下半年樓市的行情，北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，5月、6月份，主要城市成交量的全面復蘇，對價格的支撐作用也已經體現，房價再跌的可能性接近于零。但是因為新開工全面觸底的影響，7月、8月份淡季推盤量較小，預計整體市場的成交量可能環比輕微回落。全年成交量最高點在9月、10月、11月出現的可能性非常大。整體下半年的市場成交量將會超過上半年，在調控微松的影響下，恐慌性入市量是可以支持目前的成交量繼續放大20%左右。
需要提醒的是，在限購、限貸條件下，雖量價必然同漲，但價格上漲幅度有限。入市項目定價依然會比較謹慎。而且一旦出現暴漲，不排除還有政策調控。
鏈家地產副總裁林倩表示，二手房方面，自5月以來北京二手住宅成交連續在1.2萬套以上，進入7月份后成交再創新高，價格小幅上漲。按照當前的成交趨勢來看，預計下半年整體成交量仍較為可觀，但是在限購的環境下，市場成交潛力有限，難有突破性的上漲。價格也有一定的上漲空間，不過仍難言反彈。
林倩分析，從歷來二手房的量價關系上看，成交量突破1.8萬套以上，價格才有大幅上漲的可能，而在當前市場環境下月均突破1.8萬套的可能性不大，因此房價并不具備大漲的動力。
中經聯秘書長陳云峰也說，他同意“樓市最壞的時候已經過去了”這種說法。當前樓市量價上漲，尤其是上半年在經濟大勢以及地方調控頻出的情況下，政策松綁預期和樓市回暖預期都有所加強，下半年房價反彈壓力加大。但限購有如“一塊板子”壓著，再漲也“漲不過頭兒”。
