中國開發(fā)商出海：濟州島拿地成本是海南1/20

中國開發(fā)商出海

在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝

伴隨著中國的個人投資者海外置業(yè)熱高潮的，是中國房地產(chǎn)企業(yè)的“國際開發(fā)商”之路。

以綠地集團為例，其韓國濟州島開發(fā)的旅游健康城項目已于2011年10月30日開工，2013年春節(jié)前后將迎來銷售季。

綠地集團董事長兼總裁張玉良告訴《瞭望東方周刊》，該項目擁有大約2000多套住宅，而其中的70%打算賣給中國人。

根據(jù)中國海外投資聯(lián)合會公布的數(shù)據(jù)，2012年以來在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃的房企，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、萬通、中坤等12家大型房企，規(guī)模上百億美元。

劍指中國買家

綠地集團提供的數(shù)據(jù)顯示，旅游健康城項目為濟州島“六大核心項目”之一，由綠地集團與韓國濟州國際自由城市開發(fā)中心(JDC)合作建設，總占地面積約150萬平方米，總建筑面積近43萬平方米，總投資9億美元。

2012年7月合作雙方正式簽署協(xié)議備忘錄，10月即開工建設。項目一期為40套面積為180-200平米的疊加別墅，售價約360萬人民幣/套，2013年年底將完工入住。后期將規(guī)劃建設觀光休養(yǎng)設施、醫(yī)療服務設施、商業(yè)購物中心、旅游度假酒店及住宅等。

在張玉良看來，與國內(nèi)相比，濟州島的房地產(chǎn)價格對開發(fā)商和中國買家而言都“非常劃算”。

首先，濟州島的地價不高。“在濟州島拿地是50萬元/畝，但在海南拿地，起碼要1000萬元/畝。”張玉良告訴本刊記者。

而對中國投資者來說，在濟州島買一幢海邊別墅折合人民幣約300萬元，每平方米均價不過兩三萬元。而在海南買一幢同等條件的別墅，每平方米均價約6.5萬元。另外，中國投資者若在韓國購買了價值人民幣300萬元的資產(chǎn)，也就滿足了投資移民的要求。

目前，中國游客赴濟州島觀光旅游實行落地簽證，濟州島與上海市已開通直航航班，航程僅1小時。這正是張玉良眼中、綠地正越來越重視的“大量中國人在海外的需求。”

“例如，中國游客在國外更喜歡住中國人開的酒店，因為餐飲、文化上更契合，中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。”張玉良說。

因此，綠地集團于2012年12月與西班牙MELIA國際酒店管理集團簽約，擬就中、歐多地自有資產(chǎn)高星級酒店經(jīng)營權置換。MELIA旗下一家位于德國法蘭克福的自有產(chǎn)權高端商務酒店由綠地全權管理，并使用綠地自主酒店品牌“鉑驪”，計劃于2013年一季度正式掛牌營業(yè)；而綠地旗下濟南、天津兩家酒店則委托MELIA全權管理，計劃于2013年四季度正式開業(yè)。

此外，綠地集團在澳大利亞悉尼、墨爾本及泰國普吉島都有正在運作的項目。

“泰國普吉島有大量的中國游客。在澳大利亞，我們要建設一個40萬平方米的小區(qū)，40%的住宅要建成留學生公寓，專門針對中國的留學生，一部分物業(yè)用作辦公、酒店。”張玉良告訴《瞭望東方周刊》。

“我們就是看中了中國游客的市場。”張玉良對本刊記者表示。

知名企業(yè)海外擴張

綠地集團只是出海的諸多中國房地產(chǎn)企業(yè)之一。

2011年以來，萬科、碧桂園、萬達等企業(yè)都傳出了向海外進軍的消息。2012年初，頤和地產(chǎn)在澳大利亞悉尼的洋房項目“Summer Court”對外銷售，項目推出上百套住宅和商鋪，以洋房為主，總貨量近100套，售價3.5萬人民幣/平方米起，主要銷售對象為中國人。

2012年6月，萬達集團擬聯(lián)合中國泛海集團投資30億美元發(fā)展俄羅斯北高加索旅游業(yè)。

2012年9月，首創(chuàng)置業(yè)與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設中法經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)，并享受法國和歐盟特許優(yōu)惠政策。

2012年10月，鑫苑置業(yè)宣布以5420萬美元(約人民幣3.4億元)，購得紐約布魯克林威廉堡城區(qū)一地塊，未來將開發(fā)面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。

2012年，萬科總裁郁亮公開表示，萬科已經(jīng)成立了美國地產(chǎn)業(yè)務推進小組，為進軍美國市場做好準備，“希望在境外也能建房子賣給中國人”。

更早的2011年6月，央企中航地產(chǎn)在董事會上通過了《關于公司成立海外事業(yè)部的議案》，決定加速海外布局。當時有媒體報道得到內(nèi)部消息，中航地產(chǎn)的第一個海外項目已確定于斯里蘭卡。

2011年9月，中坤集團發(fā)布消息稱斥資1億美元，在冰島東北部申購300平方公里的土地，用于開發(fā)旅游地產(chǎn)。

2011年底，碧桂園與大馬置地建立合營公司W(wǎng)ealthy SignetSdnBhd，開發(fā)位于馬來西亞雪蘭莪州的多幅地塊。媒體披露，首批推售項目包括獨立別墅、連排別墅，面積在190至600平方米，而“中國的買家將占很大比重”。

政策環(huán)境是最大驅動力

幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)在進入海外市場的時候，都把“中國買家”當成了主要客戶群。在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，這是個必然的結果。

“一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)遭遇限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊新的不受上述政策影響的市場；另一方面，國內(nèi)投資客看中了海外土地和房產(chǎn)的永久產(chǎn)權，以及穩(wěn)定的政策、市場環(huán)境和回報率，當他們在國內(nèi)的投資受到遏制時，自然就有海外投資的意向。而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在國外開發(fā)的項目，自然就成了二者的最佳結合點。”張宏偉告訴《瞭望東方周刊》。

實際上，就在一些開發(fā)商高調(diào)出海大興土木的時候，還有一些開發(fā)商在以更加簡單直接的資產(chǎn)并購形式從海外樓市中賺取收益。

“去年我們也去海外看了不少項目，美國、英國都去了。在美國看了不少辦公樓，對倫敦的印象也非常深。”復地(集團)股份有限公司董事長張華告訴《瞭望東方周刊》。雖然目前還沒有海外拓展的計劃，但復地集團已經(jīng)在尋找長期持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并獲取長期穩(wěn)定收益的機會。

“倫敦在奧運會之后變化很大，以前都是老建筑，有點死氣沉沉，2012年9月份再去的時候，我在一個建筑物樓頂數(shù)了一下，有100個塔吊，所以現(xiàn)在的倫敦生機勃勃，肯定也會有很好的投資機會。”張華說。

張華對本刊記者透露，復地集團母公司復星集團旗下另一個房地產(chǎn)投資平臺也去美國看了商業(yè)和辦公地產(chǎn)，尋找好的可以長期持有的資產(chǎn)。

商務部數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，中國境內(nèi)投資者共對全球126個國家和地區(qū)的2491家境外企業(yè)進行了直接投資，累計實現(xiàn)非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。

《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道