連日來,包括北京、上海、廣州、深圳等城市的地方版樓市調控細則陸續公布。相比之下,北京版細則最嚴厲、最細致,是唯一提出“降價”、且提出進一步收緊限購政策。有關專家和業內人士普遍認為,這些政策總體呈現從嚴基調,將為市場降溫,同時尚有完善空間,關鍵在于落實
□新華社記者杜宇
按照國務院規定,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調控細則和價格調控目標。在廣東率先公布細則后,3月30日與31日,北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯動”的政策組合拳“出拳”迅猛,將從限購、限貸、稅收和住房信息聯網等方面全面升級調控。
一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調控政策出臺后,原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域。北京市對本市戶籍單身人士購房作出規定,未擁有住房的,限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的,暫停在本市向其出售住房。對于備受社會關注的個人住房轉讓所得稅征收問題,北京規定:對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。
從稅收調節環節來看,上海版的細則與北京基本一致,即,對出售自有住房按規定應繳納的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,將嚴格按照轉讓所得的20%計征。并穩步實施個人住房房產稅改革試點,引導住房合理消費,并加強存量房交易稅收征管工作。但上海版的細則未提及不能核實房屋原值的認定條款,以及對于唯一房產滿5年豁免的條款。此外,濟南、合肥等地的細則則沒有涉及備受關注的“20%個稅”政策。
在二套房首付比例方面,北京版細則提出,繼續落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策,繼續暫停第三套及以上住房貸款發放,根據本市房價控制目標和政策要求,對于二套房的首付款比例進一步提高。從房貸政策的調控手段來看,滬版細則明確,“繼續嚴格實施差別化住房信貸政策”。這主要包括銀行業金融機構嚴格執行第二套住房信貸政策,嚴禁發放第三套及以上購房貸款；銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查,對違反規定的及時加以制止、糾正；金融管理部門加強政策實行效果監測和評估,做好預案,并根據市場變化,適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這一細則基本延續了2011年以來“上海家庭限購二套房、外地家庭一套房、外地單身限購”的政策,但是在適時調整二套房房貸首付比例和貸款利率上留有余地,不排除未來提高首付比例和貸款利率的可能。
本輪地方版調控細則還表現出房價控制目標收緊的態勢。一些城市明確統計新建商品住宅價格,扣除保障房因素；一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。如重慶要求“主城區新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。”
此外,一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快。中國房地產業協會副會長朱中一說:“廣東對住房信息系統聯網提出時間表,要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統聯網。這是值得肯定的舉措。”
從地方版樓市調控細則來看,現階段,重點支持首套、自住、中小戶型置業需求已經成為共識,但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。
國務院發展研究中心副研究員劉衛民說:“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子,而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質上是限制了這類改善性消費行為,因此,地方細則中也應該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。”
劉衛民還建議,應充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低,成交價差會較大,個稅會較高。但這是制度轉換和歷史原因形成的,并非是投機造成的結果。因此,應在后期的政策制定中給予一定考慮。
