從去年底至今這段時間里有過買房辦按揭貸款經歷的人，很可能有這樣的困惑：個人征信記錄良好，也有穩定的收入和稅單，且工資流水清晰，可是銀行房貸卻很難申請下來；好不容易申請到，首套房貸利率都上浮了5%～10%，相比幾年前朋友購房貸款能打八九折，想想心里不是滋味。
這樣的情況看來已不少見，以至于央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求：控制個人房貸的壓單，接單、審批后就要盡快放款。會上有兩家股份制銀行也承認，首套房貸利率上浮了8%左右。
個人房貸為啥又貴又難貸？上網搜索，發現幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎于“房價將下跌”。這一邏輯本身沒錯，房價有越來越大的下跌可能性，意味著貸款的“抵押物”有價值縮水的可能性。亦即貸款風險上升，貸款定價自然要重估?？墒?，這一邏輯未免簡單化。房價預期在多大程度上影響著各銀行的決策？除此以外，在銀行的計劃財務（下稱“計財”）考量里，難道就沒有別的影響因素了嗎？
對于央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為“有經濟增長穩定功能”，并要求優先確保住房消費貸款的資源配置，銀行將作何反應？當前各銀行的額度情況又有哪些復雜性？換句話說，你的房貸接下去能寬松起來嗎？
本期“愉見財經”揭秘銀行“放房貸”這一看似簡單的業務背后的一把把小算盤：一個房貸，對于銀行來講，有三套邏輯。
零售貸款：資金定價邏輯
在銀行的經營邏輯里，個人房貸究竟算個啥？其實，從部類劃分看，房貸的頭上有三頂“帽子”：在貸種上，房貸是個金業務，屬于“零售貸款”；在頭寸期限上，房貸是“（中）長期貸款”；在投向分類上，個人房貸亦屬于“房地產類貸款”。
你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是它“有米下炊”，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什么有些銀行會“壓貸”？問題就出在了額度上。
它的額度從哪里來？“說白了就像‘拍賣’一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行出價，出價高的得到更多額度?！币幻巧绦杏嬝敇I務人士這樣告訴筆者。其中“價格決定論”顯而易見。這名計財業務人士由此認為，“像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧”，因為這些地方的金融業市場化程度高，使得貸款的定價更透明以至價格偏低，而定價上不去也就影響了分行向總行的“搶”額度資源能力。
順著這一資金定價邏輯，有三個銀行不愿告訴你的秘密，你在貸款時必須心里有數。
第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時“拍賣”式的定價，會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你“排隊等一等”時，你或許不知道，在你前頭“插隊”的情況時有發生：比排隊多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源，往往被出價高者得。
第二個秘密，是“遞延效應”。對銀行運作有了解的讀者或許聽說過“年尾貸款難、年頭貸款易”的說法，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放去年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。
可是今年，年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行聽聞，去年底壓下的貸款較多，不得不用今年的額度去滿足實際發生在去年的需求。遞延效應之下，年頭的新客戶們又被壓到了年中，以此類推。而究其實質，是供求關系失衡。
從“供求關系”來看，央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是“切中要點”的。一名大行資負部門人士告訴筆者，央行在會上表態“如果銀行有規模方面的訴求，可以找央行幫助協調各行際間的規模調節”，可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。
第三個秘密，對于銀行“漲價”房貸，其實并非是其過于“黑心”，實在是銀行有著維系利差的無奈。從行業來看，在負債端，利率市場化的逐步深化，加上互聯網金融強大吸存能力的“攪局”，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。
一家中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣，因為“做房貸簡直像義務勞動”。他的計算方式是，銀行目前相對高成本的負債（如吸收金融同業的協議存款）有的年化利率已經超過5%，而這還不是銀行的放貸成本，因為還要計入20%的不產生收益的存款準備金，由此，實際的成本至少是“5%÷0.8”，相對6.55%的中長期貸款基準利率，“銀行簡直不創利，白忙乎”。
這個秘密之下，銀行也有了“貸款種類間再平衡”的訴求，當銀行對于對公貸款，尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調整過去。
銀行的實際情況并沒逃過央行的監測。因此在住房金融服務專題座談會上，央行的用詞是和逐利的銀行談“社會責任”：要求銀行理解購房者的生存壓力，做到財務可持續發展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望對于理論上已被拋向市場化經營的銀行，尤其是多家上市公司銀行是否有效？一名上市銀行總行人士向筆者表示，作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩定、股東受益，就必然會看重業績增長；總行每年制定利潤指標，也都是要面對董事會審核壓力的。
中長期貸款：流動性管理邏輯
銀行經營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控“流動性”問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。
“這就好比你自己理財，比如你有100元錢，可以用20元投長期國債，30元投5年期信托，剩下的一半投資股票一半存個活期，需要容易變現的資產來應對生活急需?！鼻笆龀巧绦杏嬝敇I務人士說，銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬于不能短期變現調整頭寸的資產。
而零售貸款中長期資產的盤子，至少對于諸如這名計財人士所在的城商行，“經過前幾年的高速發展，那部分份額已經趨于飽和”。
和期限一并考量的另一個計財邏輯是“集中度”管理，資產要分散在幾個籃子里，“就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票，或都拿去投黃金一樣”。這名計財人士說。而另一個尷尬的現實是，長期資產中流向房地產的集中度也過高了。
由此，一些銀行此前的內部指令其實是，對于房貸，要進行現有份額的退出，以及新增份額的限制。
房地產類貸款：風控邏輯
促使銀行決策貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大，恰恰是筆者在采訪過程中遇到的最顯分歧的問題。
從已有數據出發，不少銀行人士告訴筆者，個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類于銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數據來看，截至4月末，該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%，低于全部貸款的不良率水平。
可麻煩的是，有些銀行人士看到了風險的滯后性——現在的報表數據體現不了未來的資產質量走勢，尤其是房價已經停止上漲。筆者近期從數名銀行風控部門相關人士處獲悉，他們雖并不支持“房價崩潰論”，但對于房價持續高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系里，房價的下跌就直接意味著“抵押物貶值”。
“過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關，如果房價不漲甚至下跌，情況就會不同，類似于溫州地區那樣的‘棄房’現象就是警鐘，不少銀行也因此反復內部做壓力測試?！?前述城商行計財業務人士稱。
除了抵押物價值有變化的風險，有資產處置經驗的銀行人士還提到了后續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業務人士表示，從目前經驗來看，房貸壞賬后房產進入拍賣程序，往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標?！傲鳂撕?，第二次拍就要打八折賣，第三次再打八折。”該人士稱，近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高，市場需求弱，不容易拍成功。
“而這還沒有算進另兩個‘貓膩’”。他補充說，第一個“貓膩”是一些房產在申請貸款時，或多或少買通評估方使估值虛高，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個“貓膩”是有一些房貸和個人消費貸（以裝修名義等）組合發放，而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣，都一定程度擴大了房貸風險。
剛發布的中國指數研究院房地產指數系統百城價格指數顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月后首次環比下跌。
