美國(guó)《財(cái)富》雜志6月20日發(fā)表文章題為“美國(guó)之后，下一個(gè)房地產(chǎn)泡沫會(huì)在哪個(gè)國(guó)家破裂？”文章全文如下：
富裕國(guó)家在過去7年經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)不景氣可以歸咎于發(fā)端于美國(guó)、最終失控的房地產(chǎn)泡沫。
當(dāng)然，也存在廣大金融體系監(jiān)管不力等其他問題，這些都導(dǎo)致了這次經(jīng)濟(jì)蕭條。但若沒有房地產(chǎn)泡沫，可能就不會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)。
這就是為什么從加拿大到英國(guó)等國(guó)家類似于房地產(chǎn)泡沫的膨脹引發(fā)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家的擔(dān)憂，因?yàn)檫@些泡沫可能成為日后危機(jī)的催化劑。
6月14日當(dāng)周，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱民發(fā)表了一篇題為《不能再繼續(xù)善意忽視房?jī)r(jià)高漲現(xiàn)象》(Era of Benign Neglect of House Price Booms is Over)的文章，對(duì)不斷高漲的全球房?jī)r(jià)發(fā)出了警告。如何判斷一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)是否過高？朱民給出了自己的解釋：
“理論上，房?jī)r(jià)、租金和收入從長(zhǎng)期來看都應(yīng)當(dāng)同步變動(dòng)。如果房?jī)r(jià)和租金脫離基準(zhǔn)線，人們將在購(gòu)房和出租之間轉(zhuǎn)換，最終使得兩者保持同步。類似地，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)不可能脫離人們的承受能力(即他們的收入)太遠(yuǎn)。因此，房?jī)r(jià)收入比常常作為衡量房?jī)r(jià)是否偏離經(jīng)濟(jì)基本面的初步指標(biāo)。”
以下來自IMF的圖表顯示了這樣的分析結(jié)果，類似加拿大、比利時(shí)和瑞典等國(guó)家看起來都存在很大的房?jī)r(jià)泡沫：
上面的圖表顯示，許多國(guó)家的房?jī)r(jià)依然超出家庭收入的承受范圍。
上面的圖表顯示，許多國(guó)家的房?jī)r(jià)已經(jīng)與房租脫節(jié)。
不幸的是，這并不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們第一次警告全球范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)泡沫。比方說，加拿大房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)讓當(dāng)?shù)毓賳T們擔(dān)憂了好幾年。問題是，在資產(chǎn)泡沫積累的過程當(dāng)中，很難找到辦法解決。監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以努力確保信貸不過于寬松，同時(shí)收緊借貸標(biāo)準(zhǔn)，但有些時(shí)候，泡沫趨勢(shì)可以壓倒這些措施。消除泡沫唯一可靠的方式就是讓它破裂，但這個(gè)辦法可能給那些經(jīng)濟(jì)不那么好的國(guó)家?guī)韲?yán)重的后果。
或許，一個(gè)更值得探討、同時(shí)也有助于政策制定者避開未來房地產(chǎn)泡沫的問題是，為什么房地產(chǎn)領(lǐng)域目前存在這么多正在發(fā)酵的泡沫？或許，我們可以參照一下經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯皮凱蒂的暢銷書《21世紀(jì)資本論》(Capital in the 21st Century)所引發(fā)的爭(zhēng)論。
皮凱蒂的這本書宣稱，不斷擴(kuò)大的收入不平等是資本主義體系的核心特點(diǎn)，因?yàn)橘Y本回報(bào)率總是高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。結(jié)果是，資本變得更加有價(jià)值，而較低的經(jīng)濟(jì)增速不足以讓那些不擁有資本(比如房地產(chǎn)或金融資產(chǎn))的人變得更加富有。最近幾周，皮凱蒂論點(diǎn)的批評(píng)人士指出，他的論據(jù)有瑕疵，因?yàn)檫^去20年資本價(jià)值的增長(zhǎng)大部分來自全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)。如果正如以上分析所指出的那也難怪，房地產(chǎn)被高估，那么，皮凱蒂宣稱的資本回報(bào)正在增長(zhǎng)可能就是假象。
但如果房地產(chǎn)沒有被高估呢？如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生了一些變化，造成房地產(chǎn)升值呢？越來越多的研究正是這么認(rèn)為的：隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)業(yè)和制造業(yè)的依賴程度降低，對(duì)于依托寶貴創(chuàng)意、緊密合作的創(chuàng)新行業(yè)的依賴程度上升，土地再一次變得非常重要。
文章說，我們可以看到這一幕正在美國(guó)上演：舊金山、哥倫比亞特區(qū)、紐約和其他創(chuàng)新城市的房租正在隨同工資一起高漲。在大多數(shù)高產(chǎn)勞動(dòng)者看到房地產(chǎn)價(jià)值上漲的環(huán)境中，人們想買房、而不是租房不無道理。那么，什么力量會(huì)阻止這個(gè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)呢？
有這樣的解釋，大家有理由相信，最近發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格上漲既有理性因素(經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得位置變得更為重要)，也有非理性因素(人們認(rèn)為沒有什么能阻止本輪上漲行情)。很難說哪一個(gè)力量是推高房地產(chǎn)價(jià)格的更大因素，但價(jià)格過去怎么樣并不意味著它未來就會(huì)繼續(xù)這樣。
換句話說，或許我們認(rèn)為的泡沫實(shí)際上就是房地產(chǎn)市場(chǎng)在告訴我們，決策層需要在經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)增加住房供應(yīng)。
