我國是全球最大的房地產業市場，也將成為全球最大的老齡房地產業市場。但從整體上看，我國老齡房地產業還剛剛起步，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產業鏈尚未形成等問題。

　　2010年，萬科宣布在北京房山竇店試點老齡房地產項目“萬科幸福匯”，采用租、賃兩種模式，為萬科進入老齡房地產業鋪路。與萬科不同的是，綠城采取“先養老，后地產”的做法，成立綠城頤樂教育投資公司，首創了我國學院式養老模式。

　　而早在2008年，保利地產就涉足老齡房地產業。如今在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規劃建設了7個老齡房地產項目。

　　據不完全統計，目前全國有80家房地產商進入養老地產領域，涉及養老地產項目逾百個。

　　不僅僅是房地產開發企業如此，在人口老齡化日益嚴峻、各級政府陸續出臺一系列旨在鼓勵和引導社會資本加快進入老齡產業的政策背景下，受老年消費市場巨大潛力的吸引，各路資本也蜂擁而至。以保險公司、央企為代表的“金主”們謀劃布局、搶占市場，力求在前景廣闊的老齡房地產這一新興業務上取得突破。

　　不差錢、業務廣的央企動作迅速。早在2013年4月，中石化就與四川郫縣簽訂協議，投資80億元，規劃養老床位超過1萬張，探索養老產業園區開發模式。2013年5月，中國水電也宣布，將以合作方式在重慶璧山投資80億元，打造養老地產項目。

　　保險企業資金實力雄厚，追求長期穩定的收益，而老齡房地產開發資金需求量大、投資回報周期長、投資收益穩定的特點恰好吻合這些要求。《中國老齡產業發展報告（2014）》顯示：目前有泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽、中國太平、中國人保7家保險企業進軍老齡房地產業，投資約1000億元。

　　與此同時，受中國老年消費市場巨大潛力的吸引，一些國際知名的養老服務集團、房地產投資基金等投資主體也開始進入。如美國愛瑪克、法國索迪斯、香港美格菲等就作為服務承包方，承擔了我國老齡房地產業的先行者上海親和源的家政服務、物業管理、老齡配餐、老年康復健身、老年醫院運作等服務和業務。

　　剛需不均，產業鏈尚未形成

　　從世界范圍來看，隨著老齡社會的到來，老齡房地產業逐步成為全球房地產業的新生板塊。我國是全球最大的房地產業市場，或將成為全球最大的老齡房地產業市場，這已經成為廣泛共識。“事實上，我國老齡房地產業已經具備加速發展的基本條件，其中重要的一條就是需求日益凸顯。”中國老齡科學研究中心老齡社會與文化研究所所長、副研究員李晶對《經濟日報》記者說。

　　“雖然市場上已有一些老齡房地產業的雛形，但真正成熟的盈利模式還在探討和摸索中。”中國老齡科學研究中心老齡經濟與產業研究所助理研究員董彭滔告訴《經濟日報》記者，整體上，我國老齡房地產業還剛剛起步，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產業鏈尚未形成等問題，更多的資本還處在積極關注、逐步研究、籌備布局、相互觀望階段。

　　從年齡看，關注老齡房地產的大多是老年人，全社會老齡意識和“及早備老”的理念遠未形成；從區域看，西部地區老齡房地產業發展滯后于東部發達地區；從城鄉看，老齡房地產項目幾乎都位于城鎮。

　　董彭滔認為，剛性需求不均衡，一方面制約了產業的發展，另一方面預示著未來產業發展擁有巨大的空間，關鍵在于調動大量的消費需求，變潛在需求為現實需求，進而逐步轉變為剛性需求。

　　老齡房地產業作為一個新型業態，具有很長的產業鏈，包括資本運作、人才培養、硬件建設、管理運營等諸多方面，哪方面都不可或缺。而我國剛剛起步的老齡房地產業還沒有基本的標準與體系，缺少專業的管理組織、專業的人才培養和培訓體系，遠沒有形成完整的產業鏈，呈現斷裂狀態。

　　在這種情況下，投資者或者將投資、開發、運營、服務等所有業務“一肩挑”；或者自身只做硬件，將管理和服務等軟件交給國際專業組織。“前一種做法勇氣可嘉，實則無奈，做自身不擅長的管理和服務，帶來的結果一是專業化不夠，二是成本高，三是效率低。”李晶認為，由此導致低水平的管理服務下相對較高的收費，進而導致適老性住房產品和服務銷售困難，影響企業的可持續發展，更重要的是不能滿足老年人的需求。

　　發展趨勢，供給持續走旺

　　我國已經進入老齡社會，人口基數大，未來將成為全球老齡產業市場潛力最大的國家。據預測，2014年至2050年間，我國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8％左右增長到33％左右。

　　我國老年人口基數大、增速快，為老齡房地產業發展提供了前提條件。自1999年進入老齡化社會以來，人口老齡化程度日益加劇，且持續快速增長：2013年，60歲以上的老年人口突破2億；2053年，將達到峰值4.87億左右，屆時每3個人中就有1個老年人，龐大的老年人群將帶來巨大的消費潛力。

　　經濟持續快速發展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不斷提高，為老齡房地產業的發展提高了消費基礎。從2005年起，企業退休人員基本養老金已十連增，人均養老金從2005年的713元，到2013年超過2000元。十八大報告指出，到2020年要實現城鄉居民人均收入比2010年翻一番的目標，老年人收入也將大幅增加。

　　“老年人的消費意愿正在發生轉變，特別是20世紀50年代之后出生的老年人，他們樂于花錢享受經濟社會發展的成果，追求高質量的晚年生活。”中國老齡科學研究中心副主任黨俊武表示，隨著現在的中年人進入老年期，他們將把現在的消費觀念帶入老年生活，消費意愿將比現在的老年人顯著提高。

　　此外，由于生育率的不斷下降，家庭日益小型化，子女面臨巨大的養老壓力，養老的剛性需求增加。老齡房地產項目同時具備設計完善的適老化硬件設施和良好的服務，將會受到青睞。

　　“未來老齡房地產業的需求潛力是巨大的，將給眾多資本提供新的投資渠道。”為促進中國老齡房地產業的快速發展，黨俊武建議，變潛在需求為現實需求，需要加強運營管理和服務提供；需要加快制定實施發展規劃，做到有序發展；需要加快出臺扶持配套政策，優化發展環境；需要著力培育產業鏈條，形成合理分工；需要構建多元投融資平臺，解決供需雙方資金難題；以及在通用型人居環境建設、人才培育、市場監管等方面作出切實努力。（經濟日報記者 蘇 琳）