隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)估值不斷走低，給機構(gòu)投資者帶來抄底機會。今年以來，金地集團、金融街等大型房企均遭遇險資舉牌，且險資舉動有愈演愈烈之勢。

　　分析人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率降低，資金撤出現(xiàn)象將繼續(xù)。由于市場低迷的預(yù)期持續(xù)，各路資本增持地產(chǎn)股將成為常態(tài)。由于政策、市場等基本面正從底部走出，隨著樓市資金“換血”，地產(chǎn)股將繼續(xù)迎來上揚行情。有機構(gòu)認(rèn)為，在2015年3月前，都將是基本面淡季，重點需觀察貨幣政策信號。目前是貨幣放松前期，且CPI持續(xù)低位，房價未漲，屬潛入地產(chǎn)股蜜月期。

　　供需逆轉(zhuǎn) 估值探底

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)30個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存上漲近九成。

　　機構(gòu)人士認(rèn)為，雖然市場交易絕對值仍較高，但是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)已使房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。未來一段時間，市場交易、房企拿地、新開工等動作都將放緩。房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率呈走低趨勢。

　　評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報告表示，明年房地產(chǎn)仍處于去庫存階段，一線城市與二三線城市會有分化表現(xiàn)：三線城市房地產(chǎn)市場狀況惡化情況會比較明顯，二線城市市場局部趨穩(wěn)，具有高土地成本特點的一線城市市場相對健康。

　　在上述背景下，地產(chǎn)股估值受到影響。分析人士認(rèn)為，盡管地產(chǎn)股估值較此前有所修復(fù)，但仍處于相對低點。目前，仍有不少地產(chǎn)股市盈率處于3至6倍之間的歷史低位。

　　資金“棄樓入股”

　　在這種情況下，資金異動已不可避免。隨著投資回報率下滑，資金可能逐步撤出樓市。各大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，最近兩年來，涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易數(shù)量和規(guī)模都在增加。蘭德咨詢數(shù)據(jù)顯示，未來將至少有三成房企出局。有機構(gòu)甚至指出，“三成”的說法相對保守。

　　中國證券報記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少二三線城市房地產(chǎn)項目陷入開發(fā)困境，企業(yè)因缺錢而轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán)的情況比比皆是。一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的企業(yè)，也在近年不斷撤出房地產(chǎn)業(yè)。

　　在現(xiàn)有市場環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種趨勢將持續(xù)。一方面，一線城市拿地和投資門檻較高，企業(yè)難以進(jìn)駐。另一方面，二三線城市庫存規(guī)模偏大，企業(yè)缺乏投資動力。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林表示：“過去房地產(chǎn)市場比較好的時候，很多資金脫離其他實體產(chǎn)業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱度下降，行業(yè)利潤率降低，資金撤出是正常現(xiàn)象，也是必然結(jié)果。”

　　隨著近期央行部署降息，A股牛市行情凸顯，吸引了樓市資金流動。

　　國際投行高盛判斷，中國居民資產(chǎn)配置將從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向股票投資，這將為市場帶來約4000億元資金。有機構(gòu)預(yù)測，銀行理財產(chǎn)品將棄樓市進(jìn)股市。僅這兩項就使上萬億元資金從樓市流出。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比僅增長0.6%，增速比1-10月回落2.5個百分點。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速處于多年來罕見的低點。房地產(chǎn)業(yè)資金“缺血”狀態(tài)及庫存較高現(xiàn)狀，將使未來1-2個季度內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)和拿地等投資活動依然較弱。

　　前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強近日表示，房地產(chǎn)市場底部運行時間至少要持續(xù)到明年9月左右。投資增速減緩、庫存消化等都將迎來長周期調(diào)整過程。

　　上市房企頻遭舉牌

　　在行業(yè)陷入低迷時，往往也成為各路資本覬覦的投資標(biāo)的。今年以來，房企被險資等各類資本舉牌的事件備受市場關(guān)注，到下半年，這種現(xiàn)象不減反增。險資盯上的目標(biāo)不只是金融街等，甚至傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭“招保萬金”也悉數(shù)被險資買入，且數(shù)量巨大。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在133家A股房企中，險資為前十大股東的房企有21家。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。

　　在滬深兩市上市公司中，符合資本大鱷舉牌條件的房企不在少數(shù)。分析人士認(rèn)為，險資預(yù)判未來1-2年市場趨好，房企業(yè)績會逐漸好轉(zhuǎn)，此時“抄底”有通過財務(wù)投資獲利的目的，這是險資看中并投資房企的最直接原因。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來中國經(jīng)濟基本面與貨幣政策表現(xiàn)看，預(yù)計2015年國內(nèi)經(jīng)濟仍處于“觸底”階段，經(jīng)濟改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。受宏觀經(jīng)濟改革等因素影響，房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)新一輪調(diào)整，不會因當(dāng)前短期內(nèi)政策利好而有明顯改變。

　　他認(rèn)為，對險資來講，部分股權(quán)分散、市值相對低估房企仍將繼續(xù)成為險資舉牌關(guān)注的對象。從市場時機角度看，未來一段時期內(nèi)還會有更多房企被險資舉牌。其他產(chǎn)業(yè)資本將可能舉牌房企，收購熱潮將不可避免。

　　雖然房企多不愿被舉牌，但站在資本市場角度看，地產(chǎn)股無疑將受益于這種調(diào)整。自10月下旬以來，伴隨著A股市場上漲，地產(chǎn)股出現(xiàn)一波上漲行情，目前尚未看到下滑勢頭。

　　事實上，隨著資金面寬松及產(chǎn)業(yè)資金注入，一些房地產(chǎn)業(yè)基本指標(biāo)已呈從底部回升態(tài)勢。部分大型房企仍有望實現(xiàn)全年銷售和盈利指標(biāo)，在兼并整合背景下，存在繼續(xù)做大機會。A股市場上地產(chǎn)“大鱷”云集，這一趨勢有望率先體現(xiàn)出來。

　　政策底部也已凸顯。除多地松綁限購?fù)猓康禺a(chǎn)業(yè)稅費負(fù)擔(dān)存在減免空間。多家機構(gòu)認(rèn)為，在市場化調(diào)控方向下，房地產(chǎn)政策將持續(xù)松動。（記者 張敏）