原標題: 原標題:均價9.4萬元，靜安房價上海老大？業內人士指“房價地圖”有失偏頗，應將二手房成交均價納入

左圖為3月的“上海房價地圖”，黃浦排第一。

　　上海房價排行又一次被刷新了，這次輪到靜安和閘北的居民咋舌了。最新的“上海房價地圖”顯示，靜安區房價以高達9.4萬元/平方米穩居榜首，依次為黃浦（約7.3萬元/平方米）和徐匯（6.5萬元/平方米），而老上海口中的“下只角”閘北區房價一舉“破六”沖到了第四，各區房價升降機般“直上直下”的變化也讓人們對這份“房價地圖”產生了疑問。有業內人士直指“房價地圖”有失偏頗。應該將二手房成交均價納入其中，對購房者才更有參考意義。

　　“座次”變化有何依據？

　　玄機：僅統計新房成交價，沒有將相對較穩定的二手房價格納入其中，從而導致排行榜改變

　　新版的“上海房價地圖”仍舊由新浪樂居制作，采納的是上海中原研究咨詢部的成交數據。與上一版的地圖相比，前三名的“座次”發生了微調，上一版分別是黃浦、靜安和虹口，最新版則是靜安、黃浦和徐匯。

　　和上月相比，靜安的房價從69419元/平方米猛增至94406元/平方米，穩居第一，為何在一個月內房價上漲了2.5萬元/平方米，漲幅高達36%？

　　“4月份靜安成交了嘉天匯御苑3套，成交均價10.3萬元/平方米；遠中風華園1套，成交價達13.9萬元/平方米，這兩個項目都是大面積房子，占靜安交易面積總量的44%。”上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦告訴記者，“靜安本身價格就不便宜，再被這些項目‘帶一帶’，價格自然上去了。”

　　這里道出了“房價地圖”的玄機：原來其只統計新房成交價格，而沒有將相對較穩定的二手房價格納入其中，導致了排行榜極易變成“升降機”——高價項目成交多了，價格自然上去；賣不動了價格就回調了。

　　在黃浦，雖然有號稱最高價達38萬元/平方米的新房項目，但是“干打雷不下雨”，38萬元的單價能否獲批還是未知數，該項目今年實際成交均價僅為8.8萬元/平方米，4月黃浦也沒有更高價的新房成交記錄，所以黃浦的新房成交均價就一下子從上個月的9萬元/平方米滑落到了72972元/平方米，拱手讓出了頭把交椅。

　　閘北進入“6時代”？

　　分析：“下只角”被拉進“上只角”，一兩個樓盤對數據影響過大，業內人士認為，應將二手房成交均價納入其中

　　如果你對閘北區的印象還停留在“工廠”、“棚戶區”那么就out了。從“房價地圖”上看，閘北的房價居然已經邁入了“6時代”，均價高達60436萬元/平方米，每平方米比上月整整漲了近萬元，這和人們對閘北區房價的“心理價位”相差著實不小。

　　之所以到那么高的價格還是和高端樓盤的拉動有關。閘北大寧板塊的的金茂雅苑（大寧金茂府）趕超浦東花木板塊的陸家嘴梧桐公寓，位居4月高端樓盤銷量榜首。該樓盤4月共成交229套，均價68760元/平方米，幾乎是靠著一己之力把“下只角”拉進了“上只角”的行列。

　　也正因為一兩個樓盤對數據的影響太大，有業內人士認為，應該將相對較為穩定，不會劇烈起伏的二手房成交均價納入其中，再綜合進行數據分析，或者將兩者分開統計，做新房二手房兩份地圖才能對購房者置業有一定指導意義。而且由于個別區不同區域之間房價相差懸殊（最典型的就是浦東新區），如果地圖“考究”的話還應該對不同板塊進行細分。

　　高端住宅為何“爆發”？

　　原因：業內認為，“3·30”過后系列樓市政策加熱市場預期，帶動高端樓市成交，而股市一路飆升所蘊藏的風險也是高端住宅成交爆發的誘因

　　德佑鏈家研究總監陸騎麟認為，高端市場一般不易受市場整體波動影響，不過“3·30”過后的一系列樓市政策依然加熱了市場預期，帶動了高端樓市的成交。有紀錄以來，一手高端商品住宅僅有兩個月成交超過800套，即去年12月與今年4月。今年4月823套僅次于去年12月的880套，位居歷史第二高點。

　　4月股市的一路高歌也是高端住宅成交爆發的一個原因。一年時間內，股市從2000點飆升至4000多點，翻了一番之多。“然而隨著股市越飆越高，其所加注的風險也越來越大，相對于股市的高風險性，樓市的穩定性和抗壓性則更強。”陸騎麟說，此時從股市撤離投入到樓市中來，就是不少投資者的選擇，特別是市中心高端項目，更能引起這部分從股市撤出的獲利者的關注。