“隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已跨越絕對短缺階段。”清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心理事會(huì)常務(wù)副主席劉洪玉在近日舉行的“城鎮(zhèn)化與住房政策：國際比較與中國現(xiàn)實(shí)政策研討會(huì)”上說。

　　他表示，在政府持續(xù)放松調(diào)控政策的背景下，短期已看到積極效果，但在供求關(guān)系跨越絕對短缺后，還未能找到長期支撐住房市場發(fā)展的力量，部分城市同時(shí)存在著價(jià)格泡沫和過量供應(yīng)的情況。

　　劉洪玉認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地購置等數(shù)據(jù)均顯示，現(xiàn)階段住房的開發(fā)投資活動(dòng)在持續(xù)放緩，住房市場的銷售速度也在負(fù)增長，整個(gè)市場和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存顯著增加。

　　價(jià)格方面，劉洪玉認(rèn)為，住房市場上的價(jià)格進(jìn)入了調(diào)整期，過去一直是單邊上漲為主，現(xiàn)在在一些城市出現(xiàn)了住房價(jià)格下調(diào)。當(dāng)然，由于各種各樣的政府政策的干預(yù)，就環(huán)比來看，住房市場價(jià)格開始出現(xiàn)了增長的趨勢，但和去年同期水平比還是負(fù)增長。

　　有數(shù)據(jù)顯示，到2015年，我國家庭戶均擁有住房可能會(huì)達(dá)到1.08套。而就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會(huì)到來。

　　劉洪玉還表示，因城鎮(zhèn)化的不均勻，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了劇烈的分化。例如，我國房地產(chǎn)市場主要活動(dòng)僅發(fā)生在90個(gè)城市左右，而就在這些主要城市中，過高價(jià)格和過量供應(yīng)都是同時(shí)存在的。這也是住房市場調(diào)控要因地制宜，不能采取統(tǒng)一的市場調(diào)控政策的主要原因。

　　劉洪玉說，在過去20年的城鎮(zhèn)化過程中，地方呈現(xiàn)著速度偏好、政府主導(dǎo)、投資驅(qū)動(dòng)、粗放、大城市傾向、城鄉(xiāng)二元分割等問題。速度偏好，是指高速城鎮(zhèn)化基本不是市場導(dǎo)向的，是政府的先驅(qū)開發(fā)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)了各種各樣的城鎮(zhèn)化。所以，在城鎮(zhèn)化的過程中，因城市個(gè)體的差異，房地產(chǎn)市場中城市分化越來越嚴(yán)重；在城市化發(fā)展過程中，特大型城市、大城市、中小城市之間也存在著不均衡發(fā)展的問題，城鄉(xiāng)之間不均衡更加嚴(yán)重。