2015年07月23日 15:31:38來源：北京晚報

　　股市與樓市，歷來被當作投資的兩大主戰場。

　　自從我國的股票市場和商品房市場迅速成長以來，二者的走勢似乎都是一張漂亮的曲線圖。現在，股市與樓市雙雙出現新一輪熱潮，二者究竟是神同步，還是蹺蹺板？到底是賣股炒房還是賣房炒股？

　　 兩種關系

　　 替代效應 一筆錢總會厚此薄彼

　　樓市低迷，樓價下調，社會資金流進股市推動股價上漲；樓市熱，房價漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價下跌，這在經濟學里叫作樓市與股市的“替代效應”。

　　2003年前，我國各地房價不斷上漲，而且幅度很大。從2009年初到2013年初，全國房價平均上漲幅度差不多達到了50%。盡管政府在許多地區實行了限購措施，仍然擋不住大量社會資金涌向樓市，造成股市資金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都難以發行的地步。

　　但是，2013年后股市和樓市的風向大變，大量社會資金開始涌向股市，樓市遭到了冷落，直到現在不少地區樓市仍然低迷，房價還在走低。盡管各地方政府出臺了許多“救市”的政策措施，包括取消限購等，還沒有從根本上改變局面。

　　財富效應 牛熊牽動購房計劃

　　股市興旺，股價上漲，股民賺錢，財富增加，買房需求上升；股市走熊，股價下跌，股民虧錢，財富縮水，購房需求下降，這在經濟學里叫做“財富效應”。

　　不少在股市上賺了錢的股民都出手買房來改善自己的住房條件。相反，近一段時間股市狂瀉，許多本來準備買房的家庭金融資產大幅縮水，被迫取消原有購房計劃。這些事實都說明，股市的財富效應確實會影響居民的樓市消費需求。

　　世界上沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場，這是客觀存在規律。結合目前相關政策對股市和樓市的基本方針，是千方百計讓股市和樓市都能平穩，絕對不讓任何一個市場塌方。因此在兩個市場的關系上，盡量發揮兩者之間的相互推動作用，防止此起彼落。

　　 數據走勢

　　 漲跌同步 樓市股市十年相伴

　　中原集團研究中心的北上廣深四大一線城市二手住宅價格指數顯示，從2005年4月到2015年4月，一線城市二手房價漲了248%。而在這期間，上證綜指漲了283%。兩個指數的漲幅大致相當。十年間房價和股價漲幅竟然如此接近。

　　中原集團研究中心通過對比房價指數和股指曲線發現，在過去十年的多數時間段內，股價和房價的上漲下跌周期都是同步的。

　　◎ 從2005年5月起到2010年10月，在這5年半時間里，A股和房價經歷了5個基本同步的上升和下降的小周期。

　　◎ 從2010年11月起到2014年9月，在這將近4年的時間內，A股和房價走勢相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房價上漲了45%而上證指數跌了32%。而在2014年5月到9月之間，上證指數開始上漲，而房價則短暫下跌了5個月。

　　◎ 從2014年10月開始至今，A股和房價又進入同步上漲周期。

　　從以上歷史數據的對比不難發現，在過去10年中，有超過6年的時間中房價和股價是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關系來看，每次股市上漲，都會帶動房價上漲；而當房價下跌的時候，股市也常出現下跌。反過來則不成立，比如房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。

　　股價漲則房價必然上漲，這一規律基本貫穿于過去10年。唯一的例外發生在2014年5至9月的短短4個月之間。考慮到當時股市剛從長期熊市中復蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對樓市影響的滯后。

　　◎ 從過往這么多年的歷史看，中國股市熊市長牛市短，而且基本都是大漲大跌的走勢。以長周期的統計數據看，股票市場每一輪大幅度的波動，投資者基本是“一贏兩平七虧”，幾乎成為定律。

　　◎ 從2000年開始，房價除了個別年份如2003年非典、2008年金融海嘯、2011年下半年、2014年等出現小幅度回調之外，幾乎都是穩步向上運行的。數據顯示，2001年中國平均房價是2170元/平方米，而到2014年中國平均房價為6323元/平方米，漲幅為191%。

　　機構分析

　　 股市不會直接影響樓市

　　自6月中旬以來，中國股市暴跌。短時間如此巨大的跌幅在中國證券歷史上前所未有，一時間社會公眾對“股災”的擔憂與恐慌情緒蔓延，也引發決策層動用一切力量來救市。

　　仲量聯行分析認為，盡管最近幾周，中國的股市大幅下滑，但預計其對房地產市場的直接影響將不會很大。

　　◎ 辦公樓：根據仲量聯行的調查，入住北京甲級辦公樓的小型內資金融公司的租賃面積約7萬平方米，僅占甲級辦公樓租賃市場總面積的2%。當小型內資金融公司受到股市較大沖擊的時候，不會給北京寫字樓市場帶來明顯的影響。由于北京寫字樓市場的緊俏性，來自其他快速增長行業的公司，例如IT業，將會很快租滿空置的辦公樓空間。

　　◎ 住宅：基于目前北京較高的房屋擁有率，多數人的財富都依賴于其擁有的房產，而非股票市場。不過也會發生部分買家推遲購買計劃或選購更小戶型的可能。仲量聯行預計，潛在買家的數量將會有所下滑。原先已經在觀望的買家或將更難進入住宅市場。對于高端住宅買家來說，由于更好的分散投資，高端買主對于國內資本市場的敞口將不會超過均值，也使他們更少地受到股票市場下跌的沖擊。

　　◎ 投資：在股票市場繁榮期間籌集到資本的開發商業績較好且已獲得較為容易的融資。但是，那些沒有在股票市場上升期間融資的開發商們和前者相比難以獲得相同的收益且不會有緩沖空間，也將更難在土地儲備的過程中獲得足夠的資本。

　　◎ 零售：近年來，消費者信心指數已產生多次明顯波動，此次股市下跌對于消費者來說也不是始料未及的。仲量聯行預測，消費者已經以最低的價格購物，電子商務領域將會受到較小的沖擊，高價物品的交易將暫停。

　　 一句話讀懂股市和樓市

　　◎ 股市是經濟的晴雨表。

　　◎ 房地產是國民經濟支柱產業。

　　特點

　　◎ 股票是風險性資產，風險由投資者自擔。

　　◎ 樓市不僅有投資需求，還有自住需求。當然，很多時候自住需求與投資需求是很難分開的，購房人在滿足自住需求的同時，也是資產的一種保值升值過程。

　　歷程

　　◎ 20世紀90年代我國商品房市場逐漸興起。

　　◎ 也正是在1990年，上海證券交易所和深圳證券交易所成立。

　　指標

　　◎ 看股市漲跌，要看K線圖，看股市指數。

　　◎ 看樓市冷熱，一般來說看成交均價，以及市場總體成交量。

　　表現

　　◎ 股市行情看漲稱為牛市，牛市股票市場上買入者多于賣出者。熊市與牛市相反，股市行情看跌稱為熊市，股票市場上賣出者多于買入者。

　　◎ 樓市的牛市則以房價上漲、成交量上升為特征。樓市的熊市則是房價下跌，購房熱情減退，市場成交量下滑。

　　（陳靜思）