計入?yún)R率因素后，二、三線房企的綜合融資成本很可能達(dá)到約15%，而經(jīng)過國內(nèi)數(shù)次降息，中資銀行開發(fā)貸的利率已經(jīng)降至5%-8%

　　融資成本看起來很美的美元債，正在悄無聲息地從中國房企已經(jīng)縮水的錢包中掏錢，而且這并不是竊取，而是基于完整融資合同的一場陽謀。

　　日前，人民幣匯率曾出現(xiàn)連續(xù)下跌，人民幣兌美元中間價上周二至上周四三天累計下跌2843個基點(diǎn)。盡管上周五匯率有所回升，但上周仍累計重挫2.8%，創(chuàng)最大單周跌幅。截至上周五，人民幣匯率中間價為6.3675，較2013年年末貶值幅度超過5%。

　　“隨著美國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，美元長期走強(qiáng)的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。人民幣貶值5個百分點(diǎn)，那么國內(nèi)房企所發(fā)行的美元債成本也會上漲5個百分點(diǎn)左右”，一位股份制銀行投行人士對《證券日報》記者表示。結(jié)合《證券日報》記者統(tǒng)計的二、三線房企美元債票息率來看，其計入?yún)R率因素后的綜合融資成本很可能達(dá)到約15%。與之相對的是，隨著國內(nèi)數(shù)次降息，中資銀行開發(fā)貸的利率已經(jīng)降至5%-8%，在上述銀行人士眼中是“真心便宜”。

　　美元債美麗誘惑

　　有券商統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國企業(yè)境外美元債券發(fā)行總規(guī)模已近593億美元，刷新歷史紀(jì)錄。券商預(yù)計，今年下半年美元債券和離岸人民幣債券的新債市場料可能面臨一些不確定因素，但整體仍會較繁忙，全年融資規(guī)模有望分別達(dá)到1250億美元和2500億元人民幣。

　　刷新歷史紀(jì)錄的背后，美元債確實(shí)看起來很美。從表面上來看，美元借款確實(shí)利率較低，中國優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行的多年期美元債利率大多在3%-6%之間。萬科2013年首次境外美元債券發(fā)行時，該筆8億美元的5年期債券的年票息率僅為2.625%。

　　但是，值得一提的是，內(nèi)地房企融資成本差距懸殊，如上所述，萬科當(dāng)年美元債年票息率僅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%-6%左右的票息率，而據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，二、三線房企所發(fā)行的美元債券利率最高可達(dá)13.5%左右，較為普遍融資成本也接近10%。

　　據(jù)中介機(jī)構(gòu)人士向本報記者介紹，中國房企在海外發(fā)債過程中普遍遭遇評級過低，中國房企在海外獲得的評級多數(shù)為B級。對于運(yùn)作比較成熟的美元債市場而言，評級與票息率可謂是息息相關(guān)。

　　融資成本“先甜后苦”

　　由于房企的融資成本差距懸殊，部分行業(yè)龍頭的票息率確實(shí)非常低，因此房企高管曾經(jīng)發(fā)出了“融資成本低得不好意思說”的感慨。

　　但是與傳統(tǒng)商業(yè)銀行人民幣貸款不同，美元債以美元為計價貨幣，房企的實(shí)際成本與匯率息息相關(guān)。

　　2014年以來，人民幣兌美元匯率升值止步，并曾經(jīng)出現(xiàn)幾次突然快速大幅貶值。從2013年12月31日收盤價的6.0540至今，人民幣即期匯率年內(nèi)已經(jīng)貶值3135個基點(diǎn)，貶值幅度接近5.2%。

　　“隨著美國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，美元長期走強(qiáng)的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。人民幣貶值5個百分點(diǎn)，那么內(nèi)房企所發(fā)行的美元債成本也會上漲5個百分點(diǎn)左右”，一位股份制銀行投行人士對《證券日報》記者表示。

　　此外，眾所周知，美國對于是否實(shí)行量化寬松的貨幣政策始終掌握著主動權(quán)，對于中國內(nèi)地房企而言，這是一種隱性的“匯率陷阱”，因?yàn)閰R率的波動表面上是市場因素的合力，實(shí)際上已經(jīng)被美國的貨幣政策所“綁架”，中國企業(yè)沒有判斷的實(shí)際能力。

　　如果按照目前的匯率水平計算，票息率較高的企業(yè)的資金成本將上升至15%以上，再加上1%左右的美元債發(fā)行的財務(wù)成本，房企的融資成本可能達(dá)到16%、甚至更高，即使是像萬科一樣票息率較低的企業(yè)的融資成本也將上升至8.5%左右（同樣考慮發(fā)行的財務(wù)成本因素）。

　　在以二線房企港股上市公司旭輝控股為例，該公司2013年美元債票息率高達(dá)12.25%，其后經(jīng)過評級改善，2014年和2015年新發(fā)行的債券融資成本下降至8%左右，但即使按照8%來計算，考慮到發(fā)行本身的財務(wù)成本和匯率變動因素后，近期新發(fā)行的美元債的綜合融資成本至少還是與2013年持平。

　　開發(fā)貸優(yōu)勢重現(xiàn)

　　記者查閱多家上市房企的2014年年報發(fā)現(xiàn)，銀行開發(fā)貸的主流利率在6%-8%之間，具體視企業(yè)的情況而定，相較于美元債最低不足3%的票息率而言，確實(shí)沒有價格優(yōu)勢。更重要的是，商業(yè)銀行此前一直對“涉房貸款”嚴(yán)加控制，即便是比較優(yōu)質(zhì)的房企也不一定能夠獲得滿足其需求的足額授信。

　　不過，2015年央行多次降息后，最優(yōu)質(zhì)企業(yè)的貸款利率目前跌破5%，很多一線房企可以按照這個價格獲得開發(fā)貸審批。此外，去年以來，隨著2013年“錢荒”的遠(yuǎn)離，“涉房貸款”的獲取變得更為容易。

　　據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，16家上市銀行去年合計的“涉房貸款”高達(dá)14.02萬億元人民幣，較2013年年底的11.77萬億元人民幣增長了2.25萬億元人民幣，增幅高達(dá)19.12%。環(huán)比來看，無論是“涉房貸款”的增幅還是增速，去年都遠(yuǎn)超前年(2013年較2012年增長1.61萬億元人民幣，增幅為15.85%)。

　　16家上市銀行中，僅1家銀行的開發(fā)貸絕對數(shù)額出現(xiàn)減少，另有4家銀行的開發(fā)貸占比出現(xiàn)下降，其余11家銀行的開發(fā)貸出現(xiàn)了絕對值和占比的“雙升”。從銀行類型來看，或許正是由于上述國有大行采取了收縮的戰(zhàn)術(shù)，股份制銀行去年的開發(fā)貸可謂激增。其中，民生銀行的占比在16家上市銀行中最高，超過了13%；此外，招商銀行、中信銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行去年開發(fā)貸占比的增長也都超過了一個百分點(diǎn)。

　　今年銀行中報尚未大面積披露，但是上述股份制銀行人士對《證券日報》記者表示，“今年房地產(chǎn)市場回暖，銀行在風(fēng)險可控的前提下還是愿意支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的。”(記者 張 歆)