【熱點觀察】樓市去庫存并非只是 “賣房”那么簡單
易憲容
“去庫存”，是2016年房地產行業的關鍵詞。不少人認為，一年來的中國經濟增長持續下行，就在于房地產投資的持續萎縮，而房地產投資持續萎縮的一個主要原因就在于房地產市場的庫存過高。
2015年中央經濟工作會議以罕見的篇幅對房地產市場去庫存政策作了較多的規定，并把房地產“去庫存”納入2016年經濟工作的“五大任務”中，提出了一套中國房地產“去庫存”的組合拳。
要搞清楚什么是“庫存”
事實上，當前中國房地產市場已經被嚴重過高的庫存壓得喘不過氣來，中央針對房地產市場的實際情況，提出具體化解當前住房嚴重庫存的政策，對當前正在調整中的房地產來說是好事，也能為中國房地產市場未來得以持續發展創造條件。不過，這個“庫存”是什么應該充分弄清楚，這樣才能了解這次中央提出的房地產去庫存政策的核心與實質所在，并且能夠有針對性地落實。
根據國家統計局的定義，商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。也就是說，房地產什么是“庫存”，其含義十分清楚，是指已經竣工可供銷售及可供出租的住房。至多包括已經獲得了住房預售證、正在建筑中可供銷售和可供出租的住房，而不是泛化為“十三五”期間規劃中的住房，也不是泛化為房地產開發商已經獲得土地但沒有開發的住房，更不包括沒有進入商品房市場的保障性住房及棚戶區改造的“還房”。
如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那么當前中國一線城市及人口流進增長較多的部分二線城市，根本就不存在房地產市場去庫存的問題。因為，這些城市的房地產市場不僅從2015年7月份就開始回暖，房地產市場的庫存去化率已經回到市場正常水平，而且這些城市的住房市場價格又開始上升。比如深圳，2015年住房價格就上漲了40%以上，住房銷售量增長58%以上。可以說，當前中國這個以投資投機為主導的房地產市場，只要房價在上升，投資投機者又會涌入市場。
并非只是“賣房”那么簡單
對于這些有“假性庫存”的城市的房地產市場，政府不要對房地產去庫存采取各種一般性的優惠政策(如降息減稅)再來鼓勵住房投資者(這些城市房地產市場房價過高，農民及住房消費者根本就沒有支付能力進入)進入市場。如果不是這樣，那么這些城市的房地產市場庫存真的要增加及要真的去庫存了。因為這些城市仍然有許多土地基本持有在房地產開發商手上，由于房地產開發商看不到當前市場前景而多數都沒有開發。只要房價上升，房地產暴利再次出現，這些土地會立馬開發，那么這些城市的住房供應立馬會增加甚至于涌現。
在這些城市房價過高而導致嚴重超支未來需求的市場，當大量的供給涌現時，這些城市房地產的庫存就成真的了。所以，對于一線城市及部分二線城市來說，房地產市場的去庫存的實質就是不要再推出各種一般性優惠政策激勵讓大量的投機投資者再涌入市場，而是讓這些城市按市場法則自行調整與恢復。如果這些城市如目前一些房地產開發商聲稱的那樣，2016年房價還會大漲，那么這些城市的房地產庫存就很可能會大增。
目前房地產市場庫存嚴重過剩的是三四線城市及部分二線城市，當前中國房地產市場的去庫存主要是針對這些城市。對于這些城市的住房市場嚴重過剩，采取讓農民進城購買、讓房地產開發商降價、讓投資者購買出租等優惠政策，可能會起到一定作用，但不會太大。
因為這些城市多數都沒有產業支撐、就業機會少，想讓農民自愿遷移到這些城市購買住房并非易事，除非免費送住房給他們。但是，這些地方政府本來就由于房地產市場嚴重庫存財政壓得喘不過氣來，豈有能力出錢購買住房免費給農民？
而對于這些地方的投資者來說，這些城市的房價已經持續下跌近兩年了，只要房價在下跌，房地產的投資者就沒有意愿再進入這些城市的市場。這些城市的房地產市場根本無法通過不同優惠政策吸引這些投資者進入市場。因為，房價在下跌，再好的優惠政策都是沒有投資意義的。還有，在這些城市，如果想讓房地產開發商降價促銷同樣是件不容易的事情，因為這些城市多數地方的房價本來就不高(如貴陽每平方米只有3000元左右)。房價降低不了多少，但是同樣是促銷不了，原因就是投資者不愿意進入市場。
切斷住房市場再快速擴張的根源
更為重要的是，這些城市房地產市場嚴重過剩問題，不僅在于如何來消化當前已經存在的可供銷售和可供出租的存量房的問題，還有兩大問題需要解決。一是這些城市的不少新城早就成了“空城”和“死城”，房地產開發商是已經把房子賣出了，但這些地方整個住房市場的風險完全砸在住房投機投資者手，既賣不出去也租不出去，空置率相當驚人。如果這些地方住房庫存不解決，隨時都可能蔓延到金融市場。二是這些城市的住房市場去庫存，不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫存的根源。
因為，就目前的情況來看，盡管不少城市的住房價格不高，但建筑住房仍然有利潤。比如說，在貴州的一些地方，住房的價格已經賣到每平方米2400元了，但其成本則在1800元。建筑住房仍然有利潤。所以，盡管這些城市的樓房林立，住房庫存大，但是房地產開發商的住房建設并沒有停止。
也就是說，如果不能夠切斷這些城市住房庫存過高的根源，那么這些城市現在的住房庫存是去掉了，但新的住房庫存又會涌現。目前全國各地城市過度規劃是比較普遍的現象，只要有利潤，已經規劃過的住房建設又會快速擴張。如果不切斷當前這些城市房地產市場嚴重庫存的根源，這些城市的住房市場去庫存會沒完沒了。
所以，當前三四線城市及部分二線城市的房地產市場去庫存的核心就是要切斷住房市場再快速擴張的根源。而這些根源既包括了不少地方政策的土地財政、對GDP業績追求的偏好，也包括地方政府官員尋租與設租等。所以，這些城市的房地產去庫存并非僅是把現有的住房賣出去那樣簡單，而是需求一系列的重要制度改革。這就是當前這些城市房地產去庫存的實質與核心。
所以當前樓市去庫存，一線城市及部分二線城市，就得采取全面遏制住房投資政策而不是利率和稅收一般性下降松動鼓勵住房投資者進入住房市場，要讓一線城市及部分二線城市住房價格逐漸回歸理性。對于三四線城市來說，則是要切斷住房建設再次快速擴張的根源，不要為了GDP增長，而鼓勵這些城市加大住房投資。這才是當前房地產去庫存的核心與實質。
(作者系青島大學經濟學院教授，原任中國社會科學院金融研究所研究員）
