英媒：中國房地產行業發展不均 小城市去庫存艱難

??? 中國日報網3月15日電 據《經濟學人》報道，上海是中國的金融中心，但外地人要想在滬買房十分困難。非滬籍單身人士不能在上海買房。已婚非滬籍人士要在上海繳納至少兩年個稅，并首付三成房款。而作為中國北方最大的城市，沈陽的購房政策則要開放的多，任何人都可在沈陽購房。這些政策均收效甚微：上海的房價是沈陽的五倍。2015年上海的房價上漲了20%，而一些北方城市的房價則稍有回落。

中國政府希望在不增大房地產泡沫的前提下刺激增長，但如今地區房價截然相反的發展趨勢令人擔憂。其他國家也存在發達城市和內陸城市間的房價差異問題，比如倫敦和林肯郡（Lincolnshire），或是紐約和內布拉斯加州。不過，中國的房價差異問題猶為突出。中國發達城市的房價始終居高不下，且仍在飛漲，而在房價本就偏低的地區，房地產庫存嚴重積壓。建筑業一直以來都是經濟的主要動力之一，直至最近仍占GDP增長的四分之一。因此平衡房產市場對于政府來講非常重要，但實際實施起來則十分困難。

過去半年中，政府出臺一系列舉措支持房地產市場，然而政策并不涉及中國五大最熱門的房產市場（即北京、廣州、三亞、上海、深圳）。如今除了這五大城市購房貸款首付為30%外，其余地區購房貸款首付僅為20%。同理，全國多數地區的二套房交易稅降低了三分之二，而五大城市的二套房交易稅保持不變。南方科技中心深圳的房地產市場泡沫最為嚴重，僅去年一年房價就上漲了53%，當地政府表示將嚴厲打擊投機炒房行為，并增建保障性住房。

如此雙重體系至今收效甚微。過去的18個月中，央行持續實施寬松的貨幣政策，導致了大城市房產市場的混亂。盡管從經濟角度講，該政策有理可循，但低利率難免導致房價升高。起初，銀行信貸資金多流入股市，但繼去年夏天股市崩盤后，房地產成為中國為數不多的投資上選之一（近期中國收緊資本管制，使中國儲戶的海外投資更為艱難）。

小城市中房地產市場供大于求現象顯而易見，因此房地產投機者紛紛將投資目標轉向特大城市。瑞士信貸銀行（Credit Suisse）分析師杜勁松將其歸為“群體思維”（groupthink）的體現，他說道：“投資人、開發商、決策人和銀行家，人人都認為一線城市的房地產市場是安全的。”

盡管政府試圖抑制房地產過剩，但考慮到大城市形勢會影響其他地區的市場情緒，政府并不想將大城市一并列入限制范圍。有跡象表明，這種影響已經產生。一年前，特大城市房價開始逐月攀升。中等城市（在中國指擁有500萬至1000萬人口的城市）房價在四個月前開始上漲。而小城市（僅有100萬至500萬人口的小地方）的房價僅在過去的兩個月中有所上升。（見下表）

一些投資者認為，房價若持續上漲，將會刺激建筑業發展。建造樓房所用的大宗商品，如鐵（用于建梁）和銅（用于電線）等，近期的低迷狀況略所好轉，一部分原因是寄希望于中國房地產市場也將回暖。的確，過去十年間，中國房地產領域的一系列微循環都遵循這樣的模式：房地產銷售額增加促使新建筑開始施工，從而推動商品價格上漲。

中國指數研究院提供的數據表明，近期待售房產庫存有所減少，去化周期由去年年初的30個月降至如今的15個月。中國國際金融有限公司梁紅認為，“當前樓市量價齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產市場供給過剩之說。”

然而近年來開發商紛紛放緩建樓速度，多項目相繼暫停施工，因此有大量未建庫存或在建未售庫存即將面市。截至去年年底，共有47億平方米的在建未售住房，比2011年底時增加了25%；并有4.52億平方米的在售住房，是2011年底在售面積的近三倍。一些省份和城市擬計劃將未售住房轉為保障性住房，供貧困家庭購買。中國國家主席習近平說，房地產去庫存是場“殲滅戰”，必須打贏這一戰從而恢復經濟活力。總之，恢復新建住房需求，任重而道遠。

當然，中國特大城市是例外，這些城市的房地產供需已明顯不平衡，尤其是深圳和上海。深圳和上海居住著大量年輕的高知分子，正是他們推動了房價上漲。滬、深屬中國發展最好的城市，有著便捷的交通和好工作，以及按中國標準講，優質的空氣。依照現在的出售速度，滬深兩地未售住房庫存僅夠銷售五個月，也就是說仍需建設更多住房。

盡管有著強烈的基本需求，但去年滬深房價上漲50%也不合理。監管人士懷疑這其中有不正當行為。本周監管人員表示將集中治理網上借貸。網絡借貸為買房人提供貸款以支付購房首付；理論上說，這些貸款使得投機者可以全用借款購房，違背了最低首付的要求。

但是，遏制動物精神是項艱巨的任務。在上海北部地區購房的人，需要到寶山房地產交易中心登記所購房屋，由于前來登記的人過多，交易中心人滿為患，當地政府不得不派警力前去維持秩序。不久前的一天，在人們排隊遞交資料檔案時，安保人員還曾戴著頭盔，列方隊在路障旁站崗。排隊民眾之一的王杰（音）在十月份花兩百萬人民幣（約合30.7萬美元）購買了一套公寓，此后這段時間，該公寓市值增長了一百萬元。他笑嘻嘻地說：“人們都是買漲不買落。”

（編譯：沈翼飛 編輯：齊磊）