韓國樓市"去庫存"壓力大 首爾市區供不應求

韓國首都首爾的周邊衛星城里，新樓盤拔地而起。

韓國1500余名老年人參加“敬老宴會”。韓國人口加速老齡化抑制了對房屋的需求（資料圖）。

在資金成本處于歷史新低的背景下，一棟棟嶄新的公寓在韓國首爾周邊拔地而起。然而，韓國樓市并沒有呈現“供需兩旺”的火爆局面。除了首爾市區的房子供不應求之外，首爾衛星城的大量新建住宅面臨賣不出去的窘境。

據路透社報道，韓國人口快速老齡化、家庭負債加重，這些因素可能讓韓國樓市陷入“崩盤”。

衛星城樓市供過于求

韓國首都首爾南邊的衛星城龍仁市，就是韓國樓市供過于求的典型個案。

官方數據顯示，龍仁市總人口只有100萬，但目前待售的新房達到了5301戶，庫存量為韓國全國最高，令當地政府頭疼不已。

韓國銀行貸款利率達到近年來的新低，引發房地產商們爭相投資房地產業。這本是韓國低迷的國內經濟中的一大亮點。但新建房屋卻讓房屋貸款激增，韓國的家庭負債已經在新興市場國家中排名第一。

截至第二季度，韓國家庭的債務躍增至1257.3萬億韓元，相當于去年國內生產總額的88.4%，甚至超過了美國、日本等國家。

首爾市區的樓盤在未建成之前就早早被買家預訂，真正難消化的是類似龍仁市這樣衛星城的房子。

在龍仁市，新公寓供過于求的情況意味著房屋轉手價格可能下降。

“建筑公司蓋的房子太多了，這是不負責任的行為。”當地資深房地產銷售人員表示：“如果買了鐵定賠錢，我絕不可能向客戶推薦這些新房子。”

房價繼續高歌猛進 民眾擔心樓市崩盤

官方數據顯示，今年上半年，韓國推出的住宅單位總數上升了3.7％，達到29.9萬戶。此外，2015年開始建造的新住宅達到了創紀錄的72萬套。

“去庫存”成難題

然而，經濟不景氣和人口加速老齡化卻壓抑著民眾對房屋的需求。而且，跟中國香港、新加坡等地不同的是，韓國的外來移民較少，也缺乏海外買家來帶動房市需求。如何消化房子庫存量，成為韓國政府的下一個難題。

韓國大型建筑公司在中東地區訂單減少后轉向國內，也是本輪樓市供過于求的主要原因。

評級機構穆迪預計，韓國最大的十家建筑商會在下半年推出17萬個單元，同比增長57％，讓“未來12~18個月內未售出的庫存量顯著增加”。

韓國經濟分析師李相宰指出，樓市供過于求以及負債增加可能波及金融市場。同時，負債率增加也顯著影響著韓國的家庭支出。根據官方統計，第二季度韓國家庭支出累計下跌了0.8％。“房地產市場繁榮增加了工作機會，促進商業發展，同時也擠壓了家庭的消費支出，”李相宰說。

政府已收緊房貸

到目前為止，韓國房價繼續高歌猛進，7月公寓價格更是創下了歷史新高。

龍仁市的公交車上貼滿了房地產廣告，向消費者許諾“特殊優惠”，但許多消費者擔心供過于求或讓房產不斷貶值。

在龍仁市經營便利店的季淳嘉為一個公寓支付了5600萬韓元的首付款。但在看到一座座拔地而起的公寓后，她擔心自己的公寓將貶值，所以還未決定是否支付下一筆到期款。“這顯然是供過于求，”她說，“他們不應該建這么多房子，只有像我這樣愚蠢的人才會買房子。”

韓國政府為避免房市崩盤，已在今年1月收緊了貸款，以抑制家庭債務的增長。 靈犀