二線城市節(jié)后成交量腰斬 北京新房網(wǎng)簽同比降45%

隨著各地調(diào)控政策的陸續(xù)落地，10月份的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些變化。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至10月16日，全國主要54個城市合計簽約商品房住宅130944套，較9月份同期137483套的簽約量小幅下滑，結(jié)束了此前連續(xù)增長的態(tài)勢。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“由于網(wǎng)簽的滯后效應(yīng)，實際成交還未完全反應(yīng)當(dāng)下樓市的真實數(shù)據(jù)。如果剔除政策末班車的影響，市場在最近一周的下調(diào)幅度應(yīng)在35%左右”。

據(jù)悉，不少節(jié)前敲定的新房和二手房交易，都集中在10月份做網(wǎng)簽，所以目前的成交數(shù)據(jù)看上去還比較平穩(wěn)，“但到月末就不好說了，如果信貸再收緊，肯定會出現(xiàn)量價齊跌的情況。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

二線城市成交量腰斬

在22個出臺調(diào)控措施的城市中，部分二線城市的政策頗為嚴(yán)厲，其市場降溫也最為明顯。據(jù)悉，二線城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬套，這也是春節(jié)后首次出現(xiàn)這一情況。同時，上周3.36萬套的成交量更是較節(jié)前出現(xiàn)了腰斬。“二線城市普遍升級的限購、限貸政策已經(jīng)開始影響市場成交量。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

而三線城市收益于二線城市的溢出效應(yīng)，出現(xiàn)了短期的成交上行，但因為統(tǒng)計城市數(shù)據(jù)少，所以整體看市場上漲幅度有限。一線城市中，北京、上海的成交量較上月同期分別下調(diào)了42%和16%，而深圳與廣州的簽約上漲了50%以上。另外受政策末班車影響，杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市的簽約也出現(xiàn)了上漲，而蘇州、濟(jì)南、長沙等城市出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。

“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下受到調(diào)控的市場情況。從實際簽約情況看，受到新政影響的22個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達(dá)到了30%—40%左右。10月下旬開始，會逐漸反映到簽約數(shù)據(jù)上。”張大偉指出。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，年末房價面臨回調(diào)壓力最大的，是那些前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市。其因政策效應(yīng)將導(dǎo)致投資資金迅速撤離，進(jìn)而使交易量出現(xiàn)下滑，價格也將在后期的博弈過程中出現(xiàn)波動。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導(dǎo)致房價短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調(diào)控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴(yán)格的規(guī)定。二套房首付比例最高達(dá)八成，將對抑制投資投機(jī)性購房需求產(chǎn)生立竿見影的效果。

而那些供需矛盾較大且短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的城市，由于有不同層次的需求托底，再加上前期土地供應(yīng)不足，買賣雙方對房價長期看漲的預(yù)期依然存在。從本次政策對此類城市的調(diào)控來看，以北京、上海、深圳為代表的一線熱點城市前期的樓市政策一直處于全國最嚴(yán)的狀態(tài)，此次政策的進(jìn)一步收緊主要是重啟之前的部分政策，市場的反應(yīng)也難以超出基于歷史經(jīng)驗的預(yù)期，但高位向下小幅震蕩已在所難免。

市場告別明顯上漲

實際上，新政剛剛落地，北京的成交量便出現(xiàn)了大幅下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2016年10月份上半月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽1579套，同比下降45%，環(huán)比下降42%。

根據(jù)“9?30新政”，北京對首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調(diào)到為70%。同時，對于二套住宅的界定，新政改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要個人名下有房，無論是否有房貸，再購置新房時均被算為二套房。

對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，成交量下降一方面是因為信貸的收緊、首付比例的提高，使得部分資金緊張的購房家庭延緩或取消了新房購置計劃；另一方面，對于戶型大小的要求以及加快自住型商品房供應(yīng)等，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期，平復(fù)了之前購房人恐慌的搶購心態(tài)，大量購房需求由著急購房轉(zhuǎn)為等待觀望。

與此同時，據(jù)《證券日報》記者了解，北京部分商業(yè)銀行已經(jīng)在醞釀收緊房貸優(yōu)惠，且銀行的放貸速度也開始放緩。

此前的10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。對此，張大偉分析認(rèn)為，種種跡象表明此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面。同時他表示，“由于一城一策的原則，所以這一輪調(diào)控各城市力度不一，部分城市力度很大，也給了很多政策力度較小的城市壓力，預(yù)期這些城市很可能會繼續(xù)加碼。整體看這一輪政策的力度非常大，市場將告別明顯上漲。且一旦年末央行額度吃緊，快速收縮房貸規(guī)模，那么房價的下調(diào)很可能會蔓延到更多城市”。

二手房量價齊跌

受多種調(diào)控影響，二手房方面出現(xiàn)的調(diào)整更大。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近期當(dāng)?shù)赜衅叱啥謽I(yè)主下調(diào)房源價格，其中下調(diào)幅度在1%—5%區(qū)間段的房源占比達(dá)43%，下調(diào)幅度在5%—10%區(qū)間段的房源達(dá)20%。截至10月10日，已經(jīng)有多個項目報價出現(xiàn)跳水。

同時，此前樓市異常火爆的合肥，目前辦理二手房過戶手續(xù)也不用再排長隊了。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人員也表示，最近成交少了很多，外地客戶基本沒有了。

而受首付比例上調(diào)、預(yù)售證資格管制，10月份上半月北京新房、二手房市場的成交量均出現(xiàn)大幅下降，環(huán)比下降率均已經(jīng)超過40%。截至10月15日，我愛我家二手房新增買賣房源掛牌量環(huán)比9月份增長了10%，但新增買賣客戶量卻環(huán)比上月下降了36.6%，且全市二手住宅共網(wǎng)簽7386套，環(huán)比下降41%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，本次調(diào)控對對于二手房市場打壓更大，主要的壓力來自于首付比例的調(diào)整。

“隨著這輪上漲周期的結(jié)束，二手房的成交量將會率先下滑，隨后主動調(diào)低報價的業(yè)主也會逐步增多，二手房市場整體價格的回落已經(jīng)在所難免。”有市場分析人士稱。