中新社北京11月28日電 (記者 龐無忌)“住宅土地70年產(chǎn)權(quán)”到期怎么辦的問題，終于有了說法，這一次中央釋放信號，將進(jìn)行頂層設(shè)計，研究續(xù)期法律安排。
中共中央、國務(wù)院日前發(fā)布《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》，住宅等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排被提上議事日程。意見提出，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
有分析認(rèn)為，這意味著一些人關(guān)于“70年到期，房子就被政府收回”的擔(dān)憂是沒有必要的，此外，到期后，需一次性繳納接近房款的巨額土地出讓金續(xù)約的可能性也不大。
今年4月份，溫州部分房屋20年土地使用權(quán)到期，續(xù)期需繳納高額出讓金的新聞一度引發(fā)熱議。房屋土地使用權(quán)到期如何處理的問題再次浮出水面。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明在接受中新社記者采訪時指出，對于住宅土地到期后怎么處理的問題，現(xiàn)行法律和政策仍然存在空白。此番中央文件的出臺意味著，怎樣填補空白將從專家之間的爭論上升到頂層設(shè)計，并且盡快使其轉(zhuǎn)化為具有指導(dǎo)意義的法律和政策。
中國住宅土地70年到期，續(xù)期需要支付出讓金的規(guī)定源自于26年前的一部行政法規(guī)。這部被稱為“國務(wù)院第55號令”的法規(guī)規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。1995年生效的《城市房地產(chǎn)管理法》也延續(xù)了這一規(guī)定。
不過2007年出臺的《物權(quán)法》則在續(xù)期問題上開始出現(xiàn)差異。《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”
有聲音認(rèn)為，既然是自動續(xù)期，就意味著不用補交土地價款，也不用辦理任何手續(xù)。但另一些專家擔(dān)憂，如果是這樣，那么土地成了無限期使用，城鎮(zhèn)土地國有制的紅線將被打破。
幾部法律法規(guī)“打架”，加之專家輿論的意見分歧，房子70年產(chǎn)權(quán)到期后究竟怎么辦成為一個難題。
“《物權(quán)法》法律效力更高，理論上來說，到期后應(yīng)該按自動續(xù)期執(zhí)行。”嚴(yán)金明指出，中國的基本土地政策是實行土地公有制，即城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村居民集體所有。
購房者并沒有土地所有權(quán)，在買房時繳納房款所獲得的是70年的使用權(quán)。這就類似于與國家簽訂了某種契約，契約到期后應(yīng)該續(xù)約，并付出一定代價。完全不繳納土地出讓金可能會在政策連續(xù)性和法律穩(wěn)定性方面帶來一些后遺癥。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任康俊亮則認(rèn)為，“自動續(xù)期”如何操作，物權(quán)法實際上并沒有相關(guān)細(xì)則。而直接把“自動續(xù)期”解釋為免費續(xù)期是不對的。人們購房后享受的一系列公共服務(wù)如地鐵、馬路、超市等是在租用土地的基礎(chǔ)上獲得的，相當(dāng)于支付了對價。在美英等國，雖然土地和房屋皆是私有，但亦有房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等需要支付。
續(xù)期交多少錢合適？
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對中新社記者表示，一些歷史遺留地區(qū)土地使用權(quán)到期的地方可借鑒深圳的做法(一次性補交基準(zhǔn)地價的35%)，有個過渡，等待國家層面法律出臺。由于前期已經(jīng)在土地招拍掛環(huán)節(jié)一下子收取了70年的土地使用權(quán)租賃費，之后或許應(yīng)該象征性地續(xù)費，但不應(yīng)該以現(xiàn)在的市場價來估算。
嚴(yán)金明建議，未來可以借鑒英國、香港等地的做法，采用適當(dāng)有償?shù)姆绞剑踔僚c房地產(chǎn)稅改革結(jié)合起來統(tǒng)籌進(jìn)行。這個過程中一定要考慮到民眾特別是中低收入人群的承受能力。
比如：設(shè)立“年租制”，70年產(chǎn)權(quán)到期后，分年期付一定的地租。針對中低收入人群進(jìn)行地租減免，以不增加民眾的負(fù)擔(dān)。
“隨著人均住房擁有量的提高，未來土地大規(guī)模出讓和買賣都不太可能。以往嚴(yán)重依賴土地出讓收入的城市發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生等的問題解決，未來也可以部分借助這部分年租收入。”嚴(yán)金明說。(完)
