■本報(bào)記者 王麗新
政策高壓下，北京二手市場(chǎng)開(kāi)始全面降溫。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自3月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶(hù)登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。
部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌20%
值得關(guān)注的是，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)了20%。
偉業(yè)我愛(ài)我家愛(ài)集團(tuán)副總裁胡景暉表示，面對(duì)史上最嚴(yán)格且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，北京二手房市場(chǎng)上的投資投機(jī)現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實(shí)力相對(duì)有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購(gòu)房計(jì)劃，即使是剛需也要負(fù)擔(dān)比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下，北京二手房市場(chǎng)有資格、有能力購(gòu)房的需求明顯減少。
他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買(mǎi)家不再積極，觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，下跌成為了必然趨勢(shì)。
值得關(guān)注的是，二手房市場(chǎng)的杠桿率也在發(fā)生變化，由于政策的高壓限制，全款購(gòu)房比例正在提升。
全款購(gòu)房比例超過(guò)四成
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2017年4月時(shí)，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環(huán)比3月份增加8.77個(gè)百分點(diǎn)，時(shí)至5月份，這一比例再次上升5.31個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了43.23%。
與此相反，商貸支付比例在4月時(shí)為40.59%，環(huán)比3月份下降10.79個(gè)百分點(diǎn)，到5月時(shí)再次下降6.17個(gè)百分點(diǎn)，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5個(gè)月的最高值，商貸支付比例則是最低。其它支付方式的占相對(duì)穩(wěn)定，變化不大。
胡景暉表示，使用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)二手房本就是市場(chǎng)主流，如今，北京商業(yè)貸款首付比例高企，5月起商貸利率優(yōu)惠也完全消失，首套房最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，商業(yè)貸款的成本、壓力大幅提高，所以商貸買(mǎi)房的客戶(hù)驟降，下降幅度遠(yuǎn)大于全款購(gòu)房的降幅，此消彼長(zhǎng)下，全款支付的占比連續(xù)提高，商貸支付的占比則連續(xù)下降。
胡景暉進(jìn)一步稱(chēng)，經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價(jià)，客戶(hù)不再恐慌搶房，市場(chǎng)理性已經(jīng)回歸。目前的市場(chǎng)是房源多而客戶(hù)少，所以還有意購(gòu)房的客戶(hù)完全可以仔細(xì)挑選，認(rèn)真尋找，整個(gè)市場(chǎng)的交易節(jié)奏因此變得較為緩慢。這足以說(shuō)明本輪新政成效顯著，市場(chǎng)已經(jīng)徹底降溫。
有業(yè)內(nèi)人士也稱(chēng)，北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個(gè)非常低的水平，接下來(lái)或許還會(huì)下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會(huì)逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來(lái)的持續(xù)走勢(shì)。價(jià)格方面，由于前期漲幅過(guò)大，所以回調(diào)的空間現(xiàn)在依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來(lái)房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。
