5月的最后一天，房屋中介經紀人小陳的業績表里寫著：成交零單。其實，他所在的門店這個月總共也只成交了1單。
成交量只是中介考核指標的其中一項。讓他更擔憂的是，在新增客戶量、電話咨詢量等前期指標上，都出現了急劇下降。
北京“史上最嚴調控”邁入第三個月。數據顯示，今年5月，京城二手住宅簽約量僅為1.08萬套左右，是近27個月以來的最低值；價格方面，部分著急出售的房源價格動輒跳水幾百萬元，部分區域中介成交均價降幅超2成。
月成交1萬套面臨溫轉冷
經紀人一個月“零成交”的現象正在多個區域上演。5月，北京二手房成交量1.08萬套左右，環比4月的1.69萬套下跌了近4成。
根據中原地產的統計數據，過去27個月，北京二手房成交量最高點出現在去年3月，達到3.2萬套；直接與今年5月這一最低點差出2萬多套房，也讓北京二手房成交量回歸到1萬套邊緣。
“1萬套的成交量是北京二手房市場的分水嶺。”亞豪機構市場總監郭毅說，如果維持在1萬套以上，市場還算相對溫和，能支撐眾多經紀機構的生存；但如果跌至1萬套以下，則意味著市場轉冷。此前是由熱轉溫，而現在則正處在由溫轉冷的時期。
上一次北京二手房處在1萬套成交量的邊緣，還是兩年多前的事情。“從目前情況看，北京二手房成交量在下月跌破1萬套是大概率事件。”郭毅說，面對“史上最嚴的調控政策”，首付比抬高，擠走炒房人群，交易需求大幅減少。
對小陳等中介經紀人而言，也感受著成交數字以外的“降溫”，即高價房不讓掛牌，房源量正在減少，即使有買家，也不愿輕易出手。
記者從北京我愛我家方面獲得的數據顯示，5月通過其達成的二手房交易中，房源平均被看次數連續增加、客戶平均看房次數上升，代表著二手房的交易節奏大幅放緩。
1340萬元三居室月跳水240萬
在鏈家網站上，海淀西北旺一套135平方米的三居室正以1250萬元的價格叫賣。網站信息顯示，該房源在“3·17新政”出臺一周前入市。“入市時的報價是1340萬元。”鏈家一位經紀人出示了該房源的調價記錄：“3·17新政”后，該房源經歷過兩次下調，最終降到1250萬元。
“不過，業主近期已經給出了底價，1100萬元就能成交。”該經紀人說。照此來看，在兩個月的時間內，該房源出現了大約240萬元的下調。據悉，首付門檻抬高，是這套房子頻頻降價的重要原因。“3·17新政”后，該房源的實際首付已經飆升。
“北京二手住宅交易量下降的空間會逐漸變小，但價格方面由于前期漲幅過大，回調空間依舊存在，隨著交易量持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析。
來自國家統計局的數據顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但在“3·17新政”調控作用顯現的4月，二手房房價結束上漲，價格指數環比上月持平。
在離市場更“近”的中介方面，5月二手房的實際成交均價也出現下降。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月通過其成交的二手房成交均價環比4月下滑約2.4%。在北京有交易的12個區域中，8個區成交均價都在下跌。跌幅最大的是通州區、亦莊開發區，幅度都超過了20%。“這個價格不是統計局調查數據中的網簽價，而是買賣雙方最終敲定的實際成交價，可見調控帶來的價格影響。”相關負責人說。
中介“倒逼”業主向下調價
“茉莉園小區最高限價是6.7萬元/平方米。”鏈家北苑一門店經紀人小王透露，業主報價一旦超過這個價格，就無法在鏈家網上掛出。客戶在網站上看不到房源信息，房子也很難成交。
這一輪樓市調控中，一些中介開始主動限制代理房源的價格，相當于變相向下調價。小王介紹，此前二手房市場火熱時，該小區有不少房源成交單價超過6.7萬元/平方米。“3·17新政”后，鏈家根據市場情況制定了最高限價，每個小區的最高限價不同。
同時，記者也從多家中介門店獲悉，為了抬升成交量，此前一度堅挺的中介費已經下降，例如鏈家部分門店的費率已從2.7%下調至2.2%。
“中介出于業績的角度，也會鼓勵業主降價，促進成交量。”郭毅說，同一小區一旦出現價格松動、明顯低價的房源，就會產生導向作用，后續房源也可能會緊跟著向下調價。
另一方面，炒房人退出后，二手房市場的剛需買房人正在增加。偉業我愛我家5月成交的北京二手房中，兩居室的占比較4月減少了6.1個百分點，僅有50.2%；一居室的占比達到了29%，較4月上漲5.8個百分點。胡景暉解釋，在當前政策下，購買非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力購買大戶型二手房的顧客非常少，愿意出手的剛需客戶更多選擇的是總價更低、首付更低的小戶型、一居室。
“強有力的政策改變了北京二手房市場預期，買賣雙方的博弈關系已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。”他說，隨著交易量持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始松動，下跌已是必然。
