中國(guó)住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡，大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房?jī)r(jià)畸高，這是公認(rèn)的事實(shí)。對(duì)于如何解決這一結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，多數(shù)人主張擴(kuò)大一線城市土地供給，緊縮中小城市土地供應(yīng)。2017年5月26日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆于復(fù)旦大學(xué)的專題講座中也提出，中國(guó)存在土地供應(yīng)失衡，大城市人口集中多流入多，結(jié)果每年新增的住宅用地反而相對(duì)要少。據(jù)此他認(rèn)為，大城市人多就應(yīng)該多供地，實(shí)現(xiàn)人口應(yīng)跟著產(chǎn)業(yè)走，土地應(yīng)跟著人口走，土地供應(yīng)爬行釘住人口規(guī)模。從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴(kuò)大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現(xiàn)實(shí)看，在大城市病和人口涌入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對(duì)住房市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重大影響。
通過(guò)擴(kuò)大供地來(lái)解決超大城市住房供求矛盾，邏輯上非常簡(jiǎn)單直觀，其實(shí)際效果如何呢？曾有這么一個(gè)特大城市，1986年常住人口達(dá)到1028萬(wàn)，首次進(jìn)入千萬(wàn)人口俱樂(lè)部。在城市化和大城市化的背景下，隨著人口的不斷流入，2005年該城市達(dá)到1538萬(wàn)，19年凈增510萬(wàn)人。此后人口流入加速，接著只花了6年，人口規(guī)模又增加了約500萬(wàn)人， 到2011年常住人口已經(jīng)突破2000萬(wàn)，達(dá)到2018.6萬(wàn)人。與超乎預(yù)期的人口激增相適應(yīng)，城市規(guī)模被動(dòng)地一圈圈攤大餅式地往外擴(kuò)展，由二環(huán)擴(kuò)展到六環(huán)，目前大七環(huán)也正在建設(shè)之中。這應(yīng)當(dāng)就是土地供應(yīng)爬行釘住人口規(guī)模的直接結(jié)果。在15年前，該城市三環(huán)外就屬于偏僻得沒(méi)人愿去的地方。而今六環(huán)外的住房單價(jià)，都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。由于人口的激增和城市建設(shè)規(guī)模被動(dòng)擴(kuò)大，這個(gè)城市正飽經(jīng)受嚴(yán)重的城市病和高房?jī)r(jià)癥。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長(zhǎng)的上下班通勤時(shí)間中被不知不覺(jué)消耗。城市過(guò)大也造成人情的淡漠和生活品質(zhì)的嚴(yán)重下降。城市過(guò)大還有一個(gè)必然結(jié)果是房?jī)r(jià)畸高，盡管房?jī)r(jià)全國(guó)第一，住房還經(jīng)常需要搶購(gòu)。最要命的是，由于患上嚴(yán)重的大城市病，這個(gè)城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應(yīng)不僅無(wú)法有效擴(kuò)大，還必須呈相對(duì)收縮的態(tài)勢(shì)。大家都知道，這個(gè)城市就是北京。
由北京案例可見(jiàn)，遵循擴(kuò)大土地供應(yīng)原則來(lái)解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱：人口涌入——建設(shè)攤大餅——人口進(jìn)一步涌入——進(jìn)一步建設(shè)攤大餅——人口再涌入——再進(jìn)一步攤大餅——大餅無(wú)法再攤、人口繼續(xù)涌入——無(wú)法治理的高房?jī)r(jià)癥及大城市病。這是因?yàn)椋诔鞘谢按蟪鞘谢@個(gè)特定的歷史階段，大城市人口的涌入是動(dòng)態(tài)的，并不會(huì)隨著土地供應(yīng)的及時(shí)跟進(jìn)而停滯不前。擴(kuò)大的土地供應(yīng)，必將被更多的人口涌入所消化。而受制于資源環(huán)境交通等的承載能力，大餅又不能無(wú)限制地?cái)傁氯ァＫ栽谝痪€城市，土地供應(yīng)最終是沒(méi)法釘住人口規(guī)模的。或者說(shuō)，高房?jī)r(jià)是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房?jī)r(jià)這一無(wú)法達(dá)成的目標(biāo)，而將城市攤成一個(gè)讓人難以接受的超級(jí)大餅，這個(gè)教訓(xùn)是非常深刻的。
從現(xiàn)實(shí)看，大多數(shù)特大城市，土地?cái)U(kuò)大供給的空間已經(jīng)很小了。通過(guò)擴(kuò)大土地供給來(lái)平抑大城市房?jī)r(jià)，只能是一個(gè)望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供給，也不是說(shuō)房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區(qū)域的環(huán)境、交通、公共基礎(chǔ)設(shè)施等的承載能力。仍以北京為例，盡管有人“驚奇”地發(fā)現(xiàn)在四環(huán)到五環(huán)之間、五環(huán)到六環(huán)之間還存在不少空地，二環(huán)以內(nèi)甚至還有大片平房，從而認(rèn)為它還有很大的供地潛力，這實(shí)際上是一種誤解。如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進(jìn)一步提高，那交通擁堵問(wèn)題將極度惡化以至于無(wú)解。在私人汽車時(shí)代，我們的特大城市都不同程度存在人口過(guò)載或土地過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)是交通的極度擁堵。如果要進(jìn)一步提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰(zhàn)略，否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行，又是我國(guó)國(guó)民百年中國(guó)夢(mèng)的一個(gè)重要組成部分。禁止出行私家車與中國(guó)夢(mèng)相悖，最終或是不得人心、無(wú)法推行的。在這種背景下，特大城市如果要提高或至少保持現(xiàn)有宜居水準(zhǔn)，不僅沒(méi)有條件擴(kuò)大供地，還需要把現(xiàn)有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過(guò)整治開(kāi)墻打洞、拆除違建、遷走批發(fā)市場(chǎng)等低端產(chǎn)業(yè)等形式，把低端產(chǎn)業(yè)吸附的人口導(dǎo)出。這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，在我國(guó)的一些特大城市正在轟轟烈烈地開(kāi)展。所以，在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的特大城市都沒(méi)有擴(kuò)大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房，以緩解交通環(huán)境壓力、維系城市宜居水平。
總之，只要人口城市化和大城市化的動(dòng)力不發(fā)生根本性改變，高房?jī)r(jià)幾乎就是現(xiàn)階段我國(guó)特大城市的宿命。不擴(kuò)大土地供應(yīng)，中國(guó)特大城市住房市場(chǎng)必將逐步陷入“香港化”，具體表現(xiàn)為超高房?jī)r(jià)和低居住水平。而擴(kuò)大土地供應(yīng)，隨著更多人口的涌入，中國(guó)特大城市住房市場(chǎng)遲早也將逐步“香港化”，同時(shí)還要掉入“攤大餅”陷阱無(wú)法自拔。該如何抉擇，可謂仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。雄安新區(qū)的設(shè)立，也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區(qū)解決住房供求矛盾探出第三條道路。
（作者單位：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）
