■本報記者 王麗新
北京類住宅（以下簡稱商住房）限購三個月有余，目前市場已全面陷入冰凍期。
據《證券日報》記者了解，有些此前銷售商住房的開發商已經暫停銷售公寓。同時，對于此前分割成小戶型銷售的辦公物業，有些開發商選擇暫停或者推遲入市。
值得關注的是，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，由于嚴厲的管控政策，今年6月份，北京商住房項目成交均價為30907 元/平方米，與4月份45906 元/平方米的成交均價相比，每平方米下跌超過1.5萬元。
嚴躍進稱，二季度開始，該類物業價格迅速回落，市場交易幾乎為零，北京商住房“量價”均出現斷崖式下跌。
八成商住新盤零成交
據第一太平戴維斯統計，今年上半年，商住市場溫度驟降。在“3·26”新政后取得預售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交。新政出臺后兩個月，全市商辦類項目成交環比跌幅近60%。
顯然，這意味著逾八成新入市的商住項目零成交，市場進入冰凍期。
《證券日報》記者也了解到，有些開發商暫停了銷售小面積辦公物業。“沒什么人來看房，因為個人已經沒有資格購買這種房子了，之前想分割成小面積快速出售的”，某大型綜合體項目銷售人員向本報記者表示，但政策變化之后，是否整改后再售，現在都還不好說，所以只能先暫停銷售了。
3 月26 日，北京商業辦公類項目實施了嚴厲的管控政策，成為國內第一個管控商住房的政策，尤其是涉及限購、限貸、限售等細分政策內容。此后，中介機構第一時間下架了該類二手房的買賣信息，一時間，商住房市場可謂進入停滯狀態。
據易居研究院智庫中心統計數據顯示，該政策實施后，二季度，北京商住房市場積極消化此類政策，成交量僅為1 萬平方米，明顯低于第一季度的水平，甚至這種過去曾一度成為北京新房市場交易主力的商住房，其成交量要比全國其他一、二線城市疲軟。
而新政實施兩個多月后，6 月份，北京商住房項目成交量繼續下滑，成交面積為0.01 萬平方米，環比減少94%，同比減少100%；成交套數為2 套，環比減少95%，同比減少100%，市場交易幾乎為零成交，相比2016 年月均34 萬平方米的交易規模，當前此類市場已基本上處于“絕跡”狀態。
不過，《證券日報》記者在調查中發現，由于價格下跌，有一些投資客正試圖切入這個市場。北京通州某商住房市場出現了個別“改底單”的交易，即從業主手里買公寓或辦公產品，然后再到開發商處更名。
價格或繼續下滑
事實上，第一太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤向《證券日報》等記者表示表示，“商改住”或者稱之為“類住宅”項目，溯其發展源頭，最初是開發商為了規避風險，將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售，嘗到了迅速回款的甜頭。隨后，一些開發商為了追求利潤最大化，把以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，改變商業立項的使用屬性，設計開發建設成“類住宅”對外銷售，并在用電、用水方面打起了擦邊球吸引購房者。
需要一提的是，自2011年限購政策實施以來，商住房在北京一手房市場扮演了極為重要的角色。由于商住房不限購和總價低等優點，吸引了大量無購房資格或者資金實力有限的外來人口購買。彼時，通州某商住項目開盤，山西人一買就是一整層。大批炒房客和無購房資格的外地人涌入這一市場，一時間，押寶該類項目的開發商甚至一躍成為北京新房年度銷售額排行榜冠軍。
但昔日風光已過，曾經紅極一時的商住盤，現在已經鮮有人問津。無獨有偶，上海、廣州等城市的這類物業，成交情況也在走下坡路。
熊志坤稱，商辦類物業禁止個人買賣的新政，大幅抑制購買需求，預計成交量將繼續下滑，商辦類產品價格也將面臨一定下行壓力。
事實上，這或許是一些開發商暫停銷售該類項目，或者暫緩這類項目入市的動因。對此，有業內人士稱，未來這一市場，要么是不再分割成小戶型，以辦公物業方式出售，而是持有運營，要么是以大宗物業方式整售，換取現金流。
熊志坤也表示，銷售難度的增加，必然將延長投資者項目持有時間，因為對開發商項目運營能力提出考驗，未來開發商將以長遠收益為主要考量，并從產品設計及服務方面真正滿足用戶的自用需求。
他進一步稱，在此基礎上，資產證券化作為自持物業的融資手段，可以解決開發商資金沉淀問題，獲得持續穩定的現金流，也可以保證物業經營權的統一，利于提高物業水平。
