多年來，住房租賃市場發展緩慢，缺乏政策、服務與資金支持
—— 如何保障“租”有所居
長期以來，由于缺乏政策、服務與資金支持，我國住房租賃市場發展緩慢，難以滿足廣大城鎮居民“住有所居”的需求。必須通過政府和企業共同努力，不斷深化住房制度改革，從制度建設、金融支持、服務保障等方面入手，多措并舉，為住房租賃市場的長期、健康、穩定發展保駕護航，才能補上短板，實現租售“兩條腿”走路
作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2017年實現重要突破。通過資源整合，各地租賃住房供給穩定上升。數據顯示，2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元。
在日前舉行的“住房租賃新時代”研討會上，中國房地產業協會會長劉志峰說，加快發展住房租賃是深化住房制度改革的重要內容，是實現“住有所居”的重要途徑，對改善城鎮居民住房條件、解決大城市人口住房問題，尤其對解決新市民、新就業大學畢業生和各類人才的住房需求，具有重要和現實的意義。
如何看待住房租賃在我國的發展？住房租賃還有哪些問題亟待解決？住房租賃前景如何？圍繞這些問題，經濟日報記者采訪了幾位專家。
兩省兩市需求接近發達國家——
市場大但整體發展不成熟
為什么要大力發展住房租賃市場？多年來，我國房地產市場有了較大發展，但目前市場仍以售賣為主，住房租賃則發展較慢。
租賃占比高是大城市住房市場的典型特征，因為租賃需求在大城市表現較為明顯。住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹列舉了一組數據：兩省兩市租賃市場的規模和發達國家已經非常接近。“兩省”是廣東省和浙江省，城鎮家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的。“兩市”是北京和上海，分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求，已達到發達國家租賃市場的規模，遠遠高于全國25.8%的平均水平。這表明中國大城市的租賃市場非常龐大。
要解決住房問題，就需要租售“兩條腿”走路，補齊住房租賃這個短板。秦虹說，我國住房市場雖然規模很大，但還遠不夠成熟，其中主要原因是租賃市場發展不夠成熟。
秦虹認為，租賃市場主要存在4個方面問題：一是租賃關系不夠穩定，影響了很多人的租賃意愿。二是中介服務不規范，導致交易成本高、風險大。租賃市場的很多房源信息可能是假的，還會遇到很多事情被隱瞞的情況，比如缺乏誠信、扣留押金、違規“群租”等。三是市場發展不成熟，機構租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務欠缺，監督管理不到位。
目前市場上有很多“黑租”，目的是為了逃避交稅。過去幾年，政府為了發展租賃市場，降低了一些租賃稅費；但對于機構租賃，稅還沒有完全降下來。對于機構租賃的金融服務也缺乏有效支持，缺乏相關金融政策和工具。
系列政策將陸續落地——
找準短板大步前進
2018年將是住房租賃市場繼續大踏步向前推進的一年。北京市提出要建290萬平方米已供地的共有產權住房，將30%的住宅增量配租給新市民；上海市計劃到2018年底，實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房(指1958年前后由政府統一經營出租的私有房產)房源9萬套；廈門市新開工1.2萬套、新增供應8000套租賃住房；天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻，制定人才租房落戶政策。
劉志峰說，隨著各個城市租賃政策落地，大型房地產企業、專業化租賃機構必須在投資的所在城市，抓緊土地、金融、房源方面的對接，重點探索有效的盈利模式，并且解決專業人才短缺、運營經驗較少、行業集中度低等問題。
劉志峰建議，一要推動制度建設，加強行業引導。除了允許將商業用房按規定改建為租賃住房外，要進一步明確工業和辦公用房改建為租賃住房的具體措施。二要促進金融創新，拓展融資渠道。鼓勵房地產企業以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產，開展住房租賃業務。三要充分利用資本市場，支持符合條件的住房租賃企業發行債券等產品。四要實施分類指導，實現職住平衡。結合城市規劃，由政府牽頭，房地產企業和專業化租賃機構參與，在大型工業園區、商務集中區周邊建設經濟型公寓。
在中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強看來，解決當前租賃市場的問題，要重點扶持和大力發展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發展和規范，特別是規范住房租賃經紀行為。從發達國家和地區的經驗來看，居民住房直接或通過房地產經紀出租仍然占主體，所以傳統租賃方式不能忽視，仍需要規范發展。同時，既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的權利義務關系。要減輕住房出租稅費、增加住房持有成本，引導人們將閑置住房拿來出租。
尋求可持續發展模式——
政府企業須形成合力
“發展租賃市場離不開政府和市場，需要政府和企業雙方共同努力。”秦虹認為，政府最重要的是完善各項服務體系建設，首先要通過立法完善法律法規來保障租賃各方的權益。法律應該更加細化，切實保障租賃雙方權益。
其次是建立住房租賃信息服務平臺。目前虛假房源信息太多，不誠信的黑中介擾亂市場，政府應發布真實透明租房信息，為租客提供選擇的渠道。
再次是明確住房租賃機構的行業定位。如果不明確住房租賃機構的行業定位，很多政策之間互相掣肘的現象就會出現。
同時，還要落實好承租人享受均等化公共服務的權益。現在很多地方提出租售平權、租售同權，但實際上并非真正意義上的租售同權。
最后，要推動中介服務專業化、規范化。租賃市場的發展離不開中介服務，中介隊伍素質的高低，直接影響著租賃市場的規范程度。
秦虹認為，對企業來講，未來一方面要提高專業化水平，在行業里積累更多的經驗和人才；另一方面還要提高盈利能力，降低成本，實現盈利，如果沒有盈利作為保障，企業就將難以實現可持續發展。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，實現高質量住房租賃，未來還有很多問題值得研究探討。比如，如何滿足家庭在不同生命周期、發展階段的不同住房租賃需求？租賃住房的質量如何保證？租賃住房需要什么樣的社區環境，需要哪些配套服務？租賃住房的供給方主要來自政府公租房、房地產商開發的產權房、公寓類企業，相互之間應該形成何種支配關系，到底應該發展哪類租賃，等等。
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