項目負責人表示，企業自持租賃房不是保障房，租賃市場有多層次需求，相信高端租賃產品有足夠的市場需求
租賃產品需求上，北京正在經歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高
“這幾天每天都要接待幾十家媒體，不斷給大家介紹項目情況。”4月16日中午，經濟日報記者見到萬科翡翠書院的產品主管張建偉時，口干舌燥的他好不容易才得到了一個短暫的喝水機會。由于推出了北京首個企業全自持租賃房項目——萬科翡翠書院，位于北京市海淀區北清路與永澄北路交會處北1000米的永豐地塊，近日成為人們關注的焦點。
企業自持租賃房源于北京2016年的樓市“9·30調控新政”，當時“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”。2016年底，一些符合條件的地塊成交，其中就包括萬科拍得的兩宗海淀永豐地塊。
記者在現場看到，目前翡翠書院項目已經開工建設，近期將啟動預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。據介紹，該項目的綜合容積率為1.78，樓層多在3至8層之間；戶型主要分為兩類：90平方米的小三居和180平方米的三層復式四居室，其中，90平方米戶型將占總量的70%。價格上，90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬元至4萬元。如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年內租金不變。
從位置看，這個項目距離城市核心區大約25公里，靠近北京西北六環。數萬元的月租金，加上如此遠的距離，引來一片質疑聲。
在阿里巴巴工作的王先生告訴記者，對于這么遠地段的租賃房，價格確實有些貴，通常普通人在租房上的花費不會超過月收入的30%，對于BAT這樣的企業來說，至少要總監以上的員工才會考慮這個價格的租賃房。互聯網企業的員工一般儲蓄意識還比較強，不太可能在租房上透支太多消費能力。
“從企業角度，肯定不可能簡單地虧損干公益。這個租金價格對應當年拿地成本，其實并不算高。雖然輿論都認為我們的價格太貴了，但實際上這個項目的利潤微乎其微。”北京萬科的品牌負責人解釋說，從成本反推，該塊地價超過109億元，建安成本50億元，目前總成本160億元，這還不考慮配套成本、長期經營成本、維新成本，“高成本倒逼我們只能高定價，該項目主要是面向中關村及周邊地區科技人才的高品質改善家庭租賃社區”。
該負責人告訴記者，需要注意的是，企業自持租賃房不是保障房，租賃市場有多層次需求，該項目地處北京高端產業集群區，華為、百度、騰訊、網易、聯想、小米等大公司聚集，相信這里對高端租賃產品有足夠的市場需求。
“從此類項目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，其實租金是不貴的，再考慮海淀市區的因素、新房項目租賃等更是可以理解的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，換而言之，因為長期租賃中租金相對是穩定的，所以類似定價會考慮到未來物價上漲等因素。從租金的分布看，當期看偏貴，中后期看其實是便宜的。
目前，一線城市房屋租賃市場供需錯配矛盾比較突出。如何將現有的存量資源與多層次的租賃需求相匹配？如何擴大租賃房源供給，特別是有品質的租賃房源供給，滿足不斷增長和提升的租賃需求，維護租賃市場的穩定？這些都是建設一個成熟的住房租賃市場需要解決的問題。
鏈家研究院院長楊現領表示，從長期看，隨著北京租賃需求進入到品質提升階段，北京租金上漲具有趨勢性動力。租賃產品需求上，北京正在經歷由群租向合租、由合租向單間過渡的階段，租房者對居住空間舒適、隱私的需求不斷提高。租賃需求的升級需要政策給予前瞻性考慮，如果租賃政策不能適應和滿足租賃需求升級的趨勢，一方面可能導致資源浪費，另一方面導致需求得不到滿足，租金上漲。因此，租金上漲的最大風險來自于供需的不匹配。
“未來的問題在于，此類房子不光是提供一個給類似科技人員的居所，而是需要在租售同權的地方做各類創新，比如說為租房以后的積分落戶提供各類配套等。這樣租賃項目的意義就會比較大，也有助于租賃產品的推廣，市場的批評聲會減少，認可和理解的心態會增加。”嚴躍進坦言。
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