來源：中信證券 作者：俞強 邱適

在“十四五”開局之年，租賃住房上升到了國家戰略層面，解決城市住房問題，尤其是大城市住房問題成為我國重點工作任務之一。如何采用適當的政策與金融工具，激發租賃住房市場潛力，指導租賃住房行業發展，成為行業重點思考的問題。

與此同時，隨著我國公募REITs市場正式揚帆起航，制度支持的市場化創新為實體經濟發展提供新方案，租賃住房進入了REITs視野內并成為潛在的重要資產類別。公募REITs與租賃住房的化學反應勢必將給市場化推動租賃住房行業發展帶來新氣象與新機會。

提供全流程閉環服務

公募REITs作為盤活存量資產的重要金融工具，可以為租賃住房投融資提供全流程閉環服務。公募REITs在租賃住房的“投”“融”“管”“退”方面均有具體指導作用。在前期供地建造方面，可以通過公募REITs募集資金，有效鼓勵促進引導社會資金參與租賃住房改造、建設。在資產管理方面，實現引入公募REITs市場化運營管理機制，可以推動激發租賃住房行業標準化、專業化運營，改善租賃住房供需關系，提高租住服務質量和效率。在資產退出方面，通過將成熟運營的物業以REITs平臺退出變現，完成資金回流用以下一階段租賃住房的改造建設。

公募REITs與中國租賃住房具有較良好的契合度。鑒于中國在土地供給便捷、創新能力強、資本市場活躍度高等方面的顯著優勢，在中國以前端政策引導降低成本+后端REITs市場退出的模式，可以打造出一個有生命力的租賃住房發展生態圈。

根據貝殼研究院的數據，截至2020年末，我國租賃人口達到2.2億人，租賃住房市場交易規模已超過1.5萬億元。到2030年，預計租賃人口將超3億人，租賃市場交易規模將超過4.6萬億元。

配套政策保駕護航

由于我國大城市住房租售比普遍偏低，租賃住房REITs的收益率問題一直備受重視。租賃住房行業的發展關鍵在于底層資產的獲取和回報率，目前市場上的租賃住房資產按照土地性質不同，主要分為專用租賃土地類資產、普通住宅土地類資產、集體建設用地建設類資產、工商用地存量改造類資產和公租房等公益性租賃住房幾大類。

不同底層資產由于土地性質、來源、背景、成本、經營質量等情況不一，表現出不同的經營情況。例如住宅土地出讓成本較高，整體建造和出售價格較高，但租金價格較低，導致整體租金收益率較低，長期持有回報率較低，缺乏市場動力。而公益性租賃住房由于租金限價，收益率也相對較低。為了有效保障REITs產品收益，實現租賃住房資產市場化盤活，租賃住房REITs市場仍然需要監管政策予以助力引導。

一是納入成本較低的資產類別，提升REITs產品收益率。較低成本資產類別主要包括以劃撥地建造的保障房，以租賃專項用地、集體建設用地建造的長租房，閑置工業等其他用地改建的長租房。限價競自持資產中自持部分建造的長租房也可以考慮納入上述范疇。

鼓勵存量資產通過改造后用于長租，是宏觀政策鼓勵的方向，且該類資產的租金回報率相對可能較為符合租賃住房REITs的要求。但截至目前，全國各地關于改建為租賃住房的實施細則尚不統一，操作流程尚未明晰，可能為未來部分存量資產的轉換造成一定困擾。

租賃專項用地方面，政府對于該類資產開發運營門檻要求較高，一般允許國有企業參與，該類資產從用地性質、資產特性和回報比等方面來看均最符合住房租賃REITs底層資產的要求，建議重點鼓勵。

而集體用地類資產，租賃住房經過一定時間的培育后收益率能有所上升至5%以上，例如北京某集體租賃住房項目預計未來3年的資產回報率分別為5.1%、6.0%和6.3%。但考慮到該類項目一般為開發商和村集體的合資項目，因此村集體的配合意愿以及資產的培育可能成為該類資產推進住房租賃REITs的障礙。

建議監管針對上述各類用地，分情況出臺對應政策，精細化擴充租賃住房供給。

二是提高REITs收益率，優化配套政策。考慮到租賃住房資產富有一定的公益屬性，對于解決城市住房問題意義深遠，因此建議可考慮對出于公益性考慮限制租金單價的租賃住房資產提供一定支持。一方面，如前文所述，前端各類存量用地及新增用地獲取上，建議出臺政策降低拿地成本及開發建設支出。另一方面，后端現行基礎設施公募REITs要求基礎設施現金流來源中政府補貼占比不能較高，項目公司杠桿資金比例也有嚴格限制，如后續租賃住房納入公募REITs，建議根據租賃住房市場獨特的行業特點，適當進行政策調整及適配，提升收益率，真正盤活租賃住房市場。

三是簡化租賃住房公募REITs交易。國有企業租賃住房資產發行公募REITs涉及國資備案及進場交易的安排，同時存在發行REITs前被摘牌的風險。伴隨公募REITs的市場詢價機制，建議簡化國資轉讓流程，避免REITs發行風險。同時，租賃住房部分用地可能涉及劃撥地，按目前監管政策，在涉及土地使用權的項目中，無論是直接轉讓資產，還是通過轉讓項目公司股權間接轉讓資產，發改委都需要相關主管部門或自然資源部門出具文件，認可上述轉讓的合規性。建議出臺統一政策，優化租賃住房發行REITs審批流程，提升效率。

（俞強 邱適）