中國(guó)證券報(bào)記者10月31日獲悉，存量房貸利率批量調(diào)整工作已完成。由于房貸利率重定價(jià)日期不同，調(diào)整效果將分步實(shí)現(xiàn)。

10月31日，農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等多家商業(yè)銀行發(fā)布公告，自11月1日起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新定價(jià)機(jī)制，這意味著，未來(lái)借貸雙方可基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制被取消，借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期，使房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)的變化。

調(diào)整效果將分步實(shí)現(xiàn)

9月29日，人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。同日，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。

記者從人民銀行獲悉，初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)。按照安排，各地方法人銀行也會(huì)在10月31日前完成批量調(diào)整。人民銀行此前介紹，此次調(diào)整總體上能節(jié)省利息支出約1500億元，惠及數(shù)千萬(wàn)戶家庭，在減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的同時(shí)，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。

專家表示，由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，而重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。隨著存量房貸利率陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近人民銀行公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率（3.33%）。

此外，專家分析，此次存量房貸利率批量調(diào)整對(duì)商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，人民銀行近期已下調(diào)政策利率，即下調(diào)7天期逆回購(gòu)操作利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)中期借貸便利（MLF）中標(biāo)利率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。另一方面，存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。

新定價(jià)機(jī)制開始運(yùn)行

為從根本上解決新老房貸利差問(wèn)題，11月1日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，商業(yè)銀行、借款人可基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

根據(jù)人民銀行公告，自11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。

偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸行為。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算，將該偏離幅度約定為30個(gè)基點(diǎn)。

專家表示，未來(lái)一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率也將保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

記者注意到，人民銀行官網(wǎng)已增設(shè)新欄目“商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率”。每年1月、4月、7月、10月末，人民銀行會(huì)公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

審慎決策重定價(jià)周期

根據(jù)人民銀行公告，自11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期，取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。

據(jù)了解，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期為三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。

專家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響中性。

“在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行周期，重定價(jià)周期越短，借款人能越早享受降息紅利。但在利率上行周期內(nèi)，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)。”上述專家說(shuō)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。