席倩

“中國自有住房擁有率近九成。”這個在《中國家庭金融調(diào)查報告》中出現(xiàn)的數(shù)字曾引發(fā)質(zhì)疑。該報告的發(fā)布者――中國西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心，近日正式推出《中國家庭金融調(diào)查報告?2012》，而其在配發(fā)的解讀中的數(shù)字再次引發(fā)爭議――中國家庭凈總資產(chǎn)高出美國家庭21%。

在數(shù)據(jù)發(fā)布之初，中國城市戶口家庭平均資產(chǎn)247萬元引起社會質(zhì)疑，而家庭資產(chǎn)40.5萬元的中位數(shù)卻沒有得到重視。西南財大教授甘犁表示，中位數(shù)反映的是普通老百姓的資產(chǎn)狀況。只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了247萬的均值。6月11日，美聯(lián)儲發(fā)布了2010年美國最新家庭資產(chǎn)狀況。2010年中國家庭凈資產(chǎn)總值高達69.1萬億美元，高出同年美國家庭凈資產(chǎn)總值(57.1萬億美元)21%之多。

對此，哈佛大學教授David Wise認為這一數(shù)據(jù)具有合理性：一是中國人口是美國的四倍，家庭總數(shù)量高于美國；二是中國的房價迅速上漲，而美國房價與2007年相比至今已下降近30%，中國家庭住房資產(chǎn)總價已趕超美國。

甘犁表示：“公布這一數(shù)據(jù)一方面是‘立此存照’，我們第一次知道中國家庭資產(chǎn)總額超過了美國。這是我們發(fā)展過程中一個里程碑。其中房地產(chǎn)和長期的高儲蓄率貢獻良多。另一方面也是一個提醒。日本在20年前就曾經(jīng)遠超美國，1991年日本皇宮3/4平方英里的土地價值曾經(jīng)超過整個加州。希望20年后我們不是‘曾經(jīng)超過’。”

住房問題是報告最受關(guān)注的焦點之一，全國90%城市、85%的自有住房擁有率，受到社會的廣泛關(guān)注。很多人表示“被住房”。但是85%的自有住房擁有率并不意味著只有15%的民眾有住房的剛性需求。通過中國家庭金融調(diào)查而得到的微觀數(shù)據(jù)，可以計算出各類民眾的剛性需求，包括無房家庭的住房需求，流動人口的住房需求，與長輩同住的“啃老族”住房需求，新增成年家庭的住房需求，新增農(nóng)民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求。依據(jù)上述口徑推算出我國城市地區(qū)的房屋需求為9977萬套。

如果考慮多套住房的潛在供給，再加上2011年未出售的商品房約166萬套，我國城市地區(qū)的住房總供給為4048萬套。因此，我國城市地區(qū)的供需缺口為5929萬套。

甘犁指出，若不考慮家庭改善性住房需求及未來其他供求變化，政府提出的在“十二五”期間提供3600萬套保障房計劃能滿足我國城市地區(qū)住房缺口的60.7%。按照2011年的商品房建設(shè)速度，“十二五”期間商品房開發(fā)商只需工作兩年半就能滿足城市地區(qū)所有的住房剛性需求。中國住房剛需旺盛的時代已經(jīng)過去。當前可能存在的房價反彈主要來源于住房的投資需求，值得警惕。

《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，我國城市第一套房平均收益率在300%以上。甘犁表示：“如果中國房價下調(diào)30%，只有27.8%的家庭房價市值會低于其成本價，2.91%的家庭住房價值低于銀行欠款。也就是說，房價下調(diào)30%對銀行業(yè)的沖擊很小。”