房地產項目踩雷 自掏腰包“剛兌”

進入2013年以來，中小房企前兩年高息融資“飲鴆止渴”的惡果已現。近日，由重慶國際信托發行的一款投向房地產企業的信托產品，因融資方*ST珠江發布公告稱，到期無法償還該信托貸款本息共2.1億元，正在商量展期事宜。

繼安信信托的“泰宇花苑”項目融資方跑路、“昆山純高”項目因融資方無法支付本息進入訴訟流程后，近日另一家信托公司——重慶國際信托又有一項目“踩雷”。

地產項目踩雷

重慶國際信托于2010年9月28日成立了“渝信價值投資十一號集合資金信托計劃”，為海南珠江控股股份有限公司（000505.SZ，下稱*ST珠江）募集信托資金共2.2億元，信托收益率達13%。根據重慶信托的清算公告，上述信托計劃已于2012年3月28日到期終止，如期清算，投資者獲得的信托收益為5112.28萬元，實際年化收益在11.6%左右。

重慶信托在“自掏腰包”為投資者實現兌付之后，現在面臨著難以從融資方手中如期收回資金的困境。由于該信托項目不像一般的房地產信托項目那樣有不動產進行抵押，而是融資方以其持有的3325萬股西南證券限售流通股作質押，并轉讓約定期內的股份收益權。也就是說，一旦融資方最終無法償還所欠本息，重慶信托將不得不要求*ST珠江通過股票二級市場賣出上述股票支付本金和資金占用費以保證其收益。

昨日，西南證券收盤價為8.36元。也就是說，根據昨日的收盤價，若重慶信托變賣質押資產可收回2.78億元的資金，勉強可以覆蓋海南珠江的欠款。

業內人士指出，在2010年質押給重慶信托時，西南證券的股價在12元左右，總價值約為4億元，相對于信托融資的2.2億元而言質押率在55%左右，符合市場一般水平。但由于去年以來股價大跌，按照西南證券的現價來算，在沒有追加質押股份的情況下，質押率已高達八成，對于信托公司來說風險相當高。

信托公司“剛兌”不一定虧損

上述提及的一些出問題的房地產融資項目，包括泰宇花苑、昆山純高以及去年底廣受市場關注的中信三峽全通等項目，即使融資方出現實質違約，但普通投資者都并未遭受直接損失。

一位信托公司人士分析稱，一般信托產品到期融資方無法償還本息，信托公司在自有資金充足的情況下會自行墊資完成對客戶的兌付，再和融資方清算，這就形成了信托行業無明文規定的“剛性兌付”。

上述人士認為，剛性兌付在短時間內不會打破。“除非整個經濟滑坡，各行業批量陷入低迷蕭條，否則的話，一兩個項目出現風險，信托公司還是可以撐下來的。而且，對于變賣抵押物等處理方式來說，若抵押率控制得好，信托公司處理完是不會存在損失問題。”他說。

不過，也有業內人士指出，個別風控較差的信托公司，若在產品設計時質押率過高的話，剛性兌付或等于自吞苦果。

3月房地產信托量驟降五成

根據用益信托網的統計，今年3月新發行的房地產信托數量與去年同期相比減少了近一半，融資規模縮水了近三分之二。用益信托的數據顯示，今年3月投向房地產領域的信托產品共有35個，融資規模共44.63億元，而去年同期該類信托產品共成立了66個，融資規模總計達120.82億元。業內人士認為，房地產信托規模下降，一方面是由于監管層有意控制增速，另一方面則是因為房地產開發商的流動性有所改善。