“一期都賣完了，價格從原先的八九千元/平方米，漲到一萬多了，現在二三期已開始銷售，情況非常不錯。”面對《國際金融報》記者的許多疑惑，世茂的售樓人員指著一幢幢當地最高建筑，興奮地說，有60%以上的客戶都來自福州，其他的客戶主要來自閩侯當地。

這是世茂集團在福建閩侯開發(fā)的上游墅項目，是一個超級大盤，達700多畝，由于地理位置等一系列原因，當初并不被業(yè)界看好。

猛拿地

這只不過是世茂在福建地區(qū)的一個成功案例，在福建，世茂還創(chuàng)造了一個新的房地產行業(yè)的銷售奇跡：在福建泉州，世茂晉江世茂御龍灣項目2012銷售超過40億元，一個縣級市的項目銷售可以排在2012年全國樓盤銷售額的前10名。

或許正是這樣一個個“成功”案例，促使世茂在許多企業(yè)面對“國五條”調控的大背景下，拿地更加謹慎小心的時候，卻信心十足，開動馬力大肆拿地。4月19日，世茂宣布，其以20多億元的價格，拍到世茂集團董事局主席許榮茂家鄉(xiāng)——福建石獅的兩個項目土地，建筑面積約60萬平方米。

除了在福建大肆拿地，2013年，世茂最大的布局在長三角。據《國際金融報》記者了解，今年以來，世茂在杭州獲得兩個位置優(yōu)越地塊；在寧波獲得兩個地塊；在蘇州花費30多億元獲得的兩個塊地。

與世茂的積極拿地相比，隨著新“國五條”出臺，其他一些開發(fā)商拿地策略趨緊，3月份以來，萬科、遠洋地產、華潤置地、保利地產、金地集團、融創(chuàng)等標桿房企的總拿地數量出現大幅下滑。有數據顯示，3月11日至3月17日這一周，20個主要城市土地市場供應量雖然有所增加，但成交量卻出現減少。

適應調控新政

“信心來自對房地產調控常態(tài)化的理解和積極應對。”世茂董事局副主席許世壇表示，區(qū)域布局將基于對城鎮(zhèn)化的理解，深耕核心區(qū)域兼顧平衡布局。許世壇透露，今年世茂的銷售目標是550億元，今年第一季度，世茂銷售業(yè)績達137億元，完成全年指標的25%。第一季度是房地產銷售的淡季，這意味著，如果按此趨勢，世茂將提前完成銷售目標。

“今后國家對房地產的調控將會是常態(tài)化，這是房地產發(fā)展的趨勢，房地產開發(fā)企業(yè)要生存發(fā)展，就必須適應新的形勢，不斷創(chuàng)新。”世茂集團副總裁、營銷公司總經理蔡雪梅表示，過去“量價齊升”的房地產黃金時代已經轉入白銀時代，世茂集團早已做好調控常態(tài)化的準備，目前需要適當擴大剛需產品的供應。

大量的拿地是否會造成資金壓力?

“2012年，世茂短期債1年只有120億元。但我們的銷售回款非常好，通過銀行發(fā)行長債還短債，現金持有180億元，遠高于債務數量。我們的負債率在去年也降到了55.9%，在一個相對安全和較低的水平。發(fā)債獲得的資金，大部分將用來開發(fā)新的項目。”許世壇表示，世茂會嚴格把負債率控制在60%以下。

“目前房地產企業(yè)的開發(fā)速度一定要快，我們希望每年能夠實現百分之四五十的增長。”許世壇表示，世茂會用持續(xù)的增長來證明給市場看，其戰(zhàn)略和發(fā)展是持續(xù)性的。為此，風險控制非常重要。

蔡雪梅透露，世茂戰(zhàn)略集中在幾個區(qū)域，核心是長三角，福建將形成一個戰(zhàn)略核心板塊，同時補強環(huán)渤海、珠三角區(qū)域。珠三角區(qū)域非常有潛力，會積極關注。另外，世茂還將繼續(xù)強化環(huán)渤海區(qū)域，中部區(qū)域也是穩(wěn)扎穩(wěn)打的區(qū)域。

許世壇坦誠，“房地產不可能永遠有一個很高的利潤率，這樣持續(xù)的高利潤率，不是合理的，也是不健康的。2012年，世茂利潤率有所降低，這跟世茂的定位有緊密聯系。以前世茂多做豪宅，新的世茂更加貼近市場，產品中剛需、剛改型產品比例高達76%。2012年世茂的毛利是在33.5%，今年，世茂有信心回升到35%-36%。我不希望高過這個比例。”

許世壇表示，雖然城鎮(zhèn)化是一個不錯的機會，但企業(yè)不能盲目投資，關鍵要判斷城市的經濟、人口、產業(yè)支撐是否充足。