資料圖片

購房者買房，除了簽訂管理部門監制的《商品房買賣合同》，還要簽訂一大摞開發商自制的補充合同、補充協議、附件。然而，就是這些遠離監管的補充合同，讓不少購房者付出了沉重的代價。補充合同里霸王條款泛濫成災已人所共知，早就成了人人喊打的過街老鼠。

■本報記者 劉 銘

近日，記者在四川省瀘州市工商局采訪獲悉，該局在紅盾春雷行動中，將購房補充合同納入了監管范圍。通過強制備案、行政約談、案件查處等手段，向購房補充合同中的霸王條款全面宣戰。

利用附件強收水氣配套費

2011年4月26日，消費者劉女士在瀘州市江陽區連江路某小區購買了一套商品房，總價33萬多元。劉女士與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中，對商品房價款進行了明確約定，但該合同附件四“計價方式與房款的其他約定”中規定：“本合同約定的房價款不包含以下款項：自來水管網建設費2200元，天然氣配套費2800元（以下簡稱水氣配套費）”，理由是“代自來水公司和天然氣公司收取”。

由于開發商使用了事先擬定好的格式合同，購房者沒有商量選擇的余地，導致該小區536位購房者，除少數收取的是其中一項費用外，多數都被強制收取了5000元的所謂水氣配套費。瀘州市江陽區工商局的查案證據顯示，截至2012年12月10日，開發商共計收費241.64萬元。

2012年3月13日，江陽區工商局在開展房地產專項檢查中發現了開發商的違法線索，立即依法立案調查。證據顯示，開發商在其賬務記錄上已經明確反映出上述水氣配套費自己早已經支付了，并記入了公司的“開發成本—附屬設施-水氣工程”科目。而直接向購房者收取的這筆所謂代收費，事實上并未繳納到自來水公司和天然氣公司，而是直接記入了“其他應付款-代收維修基金”科目。

該案負責人文慶告訴記者，開發商隱瞞了事實真相，侵害了消費者的知情權，實施了消費欺詐。按照《四川省商品住宅價格管理辦法》和《四川省物價局、省建設廳關于新建商品房價格構成有關問題的通知》等法律法規和政策規定，水、電、氣等房屋配套費用，是開發商自行承擔繳納并進入商品房成本的費用，不得再向消費者收取。開發商還違反了《四川省反不正當競爭條例》關于不得“在明示的價格之外增加收費”的規定。2013年1月5日，江陽區工商局對開發商做出處罰決定，責令改正并處罰款10萬元。

八成霸王條款藏身補充協議

瀘州市工商局市場監督管理科科長賈牧告訴記者，“去年上半年，工商機關在整治利用格式條款侵害消費者合法權益專項行動中查案85件，其中涉及房地產交易的案件最多，達25件，部分開發商利用補充合同霸王條款對抗主合同，實施消費欺詐”。

紅盾春雷行動中，為了指導辦案，瀘州市工商局龍馬潭區分局專門收集、歸納和整理了包括房屋銷售合同在內的典型霸王條款。記者注意到，在收集的10個房屋銷售霸王條款中，有8個來自補充合同、補充協議、補充條款，內容涉及定金、違約金、賠償金、交房、公共面積、物業服務等。

龍馬潭區工商局市場股股長楊官友介紹說，一些商品房經銷企業把沙盤、樣板間、模型做得盡善盡美，售樓人員在銷售過程中吹得天花亂墜，實際上卻無法做到，于是在補充合同中就將這些不實內容排除在合同約定之外，通過制定霸王條款為自己推脫責任。某開發商在補充協議第六條中約定：“凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其形式（包括口頭講解、廣告、樓書、示范單位樣板間、沙盤、模型等）所表達和提供的信息，都不再作為確定雙方權利義務的依據。”

“對于主合同中有利于消費者，不利于自己的條款，有些開發商以補充合同的形式予以否定。”楊官友說。某公司在補充協議第一條中約定：“發生不可抗拒的自然災害、政府行為、甲級、乙級傳染病、戰爭、動亂等不可抗力的情形，導致買賣合同項下商品房逾期交付的，可據實延期，不適用買賣合同第九條有關出賣人逾期交房的違約責任條款。”

楊官友說，該格式條款對不可抗力作任意擴大解釋，擴大了經營者的免責范圍，剝奪了消費者的權利，違反了《合同法》的相關規定。對這種霸王條款，工商機關依據國家工商行政管理總局第51號令《合同違法行為監督處理辦法》第十二、十三條規定予以處罰。

嚴把補充合同審核關

記者在采訪中了解到，按照《四川省合同監督條例》和《四川省工商行政管理機關合同示范文本處理辦法》，從2011年開始，瀘州市工商局要求開發商與消費者簽訂的認購協議、定金協議、補充合同、物業合同等格式合同，都必須事先到工商機關備案，否則將依法受到查處。

據介紹，瀘州市江陽區、古藺縣等地工商機關，已查處了多起開發商補充合同未備案的案件。四川某房地產開發有限公司的《商品房買賣合同》及其補充協議、商品房認購書，未經工商機關備案就使用，古藺縣工商局依據《四川省合同監督條例》相關規定，對當事人罰款5000元。瀘州某房產開發有限公司使用的商品房買賣合同補充協議未依法備案，被江陽區工商局罰款2萬元。

賈牧告訴記者，備案不僅有較嚴格的程序，而且工商機關還要組織律師、專家對備案格式合同條款逐一審查，如果發現存在霸王條款，會提出修改建議，開發商如有不同意見，可以申辯，直至符合法律規定，才能通過備案。

采訪中，記者從瀘州市工商局市場監督管理科厚厚一摞格式合同備案檔案中，隨機抽取了一份瀘州某房地產公司的備案卷宗，發現備案材料中，均包括修改前的合同內容和修改后的合同內容。在一份“房地產轉讓協議修改前和修改后的內容”的材料中，共對3個條款進行了修改，律師用紅筆將修改內容作了詳實的標注。賈牧告訴記者，開發商如果不按備案修改后的內容執行，屬于陰陽合同，同樣會受到嚴厲處罰。