中國人海外掃樓、中國房企進軍海外成為海外媒體熱衷的頭條新聞，雖然中國購房者海外置業的需求與日俱增，然而，熱鬧表象背后實際需求到底有多大，中國房企試水海外前景如何，仍然值得探討。

非熱點區域逐漸升溫

“有天一早起來，發現鄰居變成了同胞。”提起中國買房者，移民夏威夷20余年的華裔王先生一臉興奮。“隨著中國經濟的高速發展，中國買家的實力實在強大，好多房子都是全款買下。”

在美國，中國購房者之前注意力主要集中在紐約、洛杉磯、舊金山等中國投資者喜歡居住的城市。然而，這些年來，中國購房者的購房區域開始伸向一些新區域。一直以來日本游客居多，隨著中國經濟的快速發展，到夏威夷旅游、置業的中國購房者明顯增加。

除了教育、移民等區域外，國內外房產價格水平以及限購等措施，也刺激不少國內買房需求外溢。相比于國內年年升高的房價，海外房產的價格實際上并不高。尤其是經濟危機以來，歐美國家的房產價格連連下跌。

在荷蘭阿姆斯特丹學習、生活多年的張偉對于中外房地產價格差異感同身受，他向記者表示：“剛到荷蘭時北京四環的新房價格每平米1萬元左右，低于阿姆斯特丹的房價，而幾年過去，目前阿姆斯特丹距離市區的公寓價格只有每平米1.5萬元人民幣，而這樣的價格在北京只有在六環外。”

在今年北京春節房展上，除了加拿大、美國、英國、澳大利亞等傳統熱點區域外，來自拉脫維亞、塞浦路斯、立陶宛、毛里求斯、阿魯巴、冰島等非熱點區域的項目也踴躍參展，希望在龐大中國市場上分一杯羹。

中國房企布局海外

龐大的中國海外需求蛋糕不僅吸引海外房地產企業，也吸引中國本土的開發商。據中國海外投資聯合會一項數據顯示，去年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。

今年2月與4月，萬科先后與當地企業簽訂合作協議，拓展美國與新加坡市場。短短一年多時間，綠地海外經營業務已先后落地亞洲、歐洲、大洋洲內三個國家。在韓國濟州項目首批產品預售在即，逐步進入投資收獲期，自主酒店品牌進駐德國法蘭克福的同時，綠地乘勝追擊挺進澳洲市場。

鑫苑（中國）置業有限公司3月在紐約布魯克林區的威廉斯堡買了塊地，用于該公司在美國進行首個房地產開發項目——一幢有著216戶的共管公寓大樓。此外，鑫苑置業還在美國搜尋其它項目，并計劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。

“出海”的初衷之一也是希望能夠鎖定新的一波移民潮與海外置業需求。一位內地開發商公開表示，“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情。”

面臨巨大機會成本

雖然中國購房者海外置業的需求與日俱增，然而，熱鬧表象背后實際需求到底有多大，引發各界關注。即使在英國樓市，中國買家仍是非主流。第一太平戴維斯統計數據顯示，去年“中國及亞太地區”買家在倫敦的新房和二手房中占購買比重僅為6%和2%。英國本土買家則分別占比41%和66%，是樓市購買主體。

“去海外只是策略性安排，因為如果中國人沒有走出去買房，開發商也不會有投資海外的動力。”高緯環球中國區董事總經理張良軍表示，現在房地產開發企業投資海外只是試水階段，雖然越來越多，但這不會成為中國房地產企業的主流，中國房地產主流還是中國本土市場。“中國本土市場的體量、需求和潛力相比海外更大。”

中外房地產開發回報率差異也決定房地產投資海外，國務院發展研究中心最新發布的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》顯示，國內部分知名開發商的毛利率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。張良軍認為，從項目層面看，海外房產開發項目層面上獲得30%的毛利率幾乎是不可能的。中國企業去海外不僅有巨大的機會成本，同時還會受到當地稅收、法律等新的約束。

京華時報記者邢飛