日前，北京住建委網站公開信息顯示，上周(5月6日至5月12日)北京商品住宅共實現成交1048套，成交面積14.36萬平方米。這一數字環比之前一周(4月29日至5月5日)分別下降了27.87%、1.40%，是自4月末以來商品住宅周度銷量兩連跌。與此同時，5月上旬(截至5月10日)，新房住宅市場共成交1611套新建住宅，與去年同期相比下降32.7%。政策調控滿月后，市場呈現量跌價穩的局面。

政府監管存在難度

記者在采訪中了解到，受“限價”上市政策影響，4月整月預售證的發放主要集中在當月下半月，而一些拿到銷售證的項目，并沒有及時上市以緩解市場的供求短缺情況。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫在接受采訪時表示，從新政之后供需雙方的心理變化來看，由于此次房地產政策的調整中，像“限價”等規定更多的是將房價限制在目前水平，因此需求方也意識到期待房價大幅回落并不現實，實際市場需求依然存在；而從供應方角度來看，大量房企去年收獲頗豐，且對于今年的形勢普遍有心理預期，因此新政之后對于預售許可證的發放控制，反而給了其“捂盤”的正當理由。需求旺盛而供應減少的現狀，導致目前樓市成交低迷、價格堅挺。

而在北京美聯市場研究部高級經理張磊看來，房企和政府之間有關房價的博弈才剛剛開始。張磊認為，盡管政府對于預售證的監管意圖非常明顯，但是依賴項目預售證審批環節“按死”項目預售價格以穩定市場房價的做法及效果，仍然有待探討。在市場供需失衡的情況下，試圖僅僅通過價格監管就讓房企放棄市場供不應求下的高利潤，尚且存在一定的難度。

項目定價大有深意

根據亞豪機構統計數據顯示，上周北京商品住宅市場共有5個項目入市，其中包括中國鐵建廣場、首地浣溪谷、唐源·云居三個純新盤以及萬科幸福匯、龍熙順景兩個老項目后期。5個項目共新增住宅產品1686套，預售許可面積13.4萬平方米，環比之前一周分別增加173%、91%。

進入2013年以來，除3月份項目入市數量較多之外，其他月份均處于供應低迷的狀態，使得市場當中已經積累了一定量的既有購房資格又有購房意愿的客群。加之現在距離北京版調控細則的落地已經一月有余，市場主體已逐步適應了目前的市場環境，并作出了相應的營銷策略調整，因此從5月中旬開始，市場供應開始出現逐步回升，一些定價較為靈活的純新盤開始積極入市，搶占市場空白。

從純新盤入市定價情況來看，首地浣溪谷報價15700元/平方米，高于其周邊金融街金色漫香郡在售尾盤的售價；康源·云居則報價10200元/平方米，基本與其周邊項目售價保持一致。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，新政當中對于老項目后期開盤“限價”條款的規定，使得純新盤首期“低價入市”的操作模式成為歷史，目前純新盤首期預售價格多處于較高位水平，是為其后期推盤價格留出余地。雖然對于純新盤項目入市也有“不得高于區域均價”的要求，但是界定起來相對比較困難。而從老項目后期情況來看，盡管獲批的預售價格與之前一期基本保持一致，但是對外報價卻多高于之前一期的價格，拆分房款曲線漲價已成為供應方不約而同的做法。有關專家認為，政府還應及時采取應對措施，才能避免“限價”流于表面化。 記者 束杰