編者按：“國五條”北京細(xì)則中的“新房限價(jià)政策”，讓高端樓盤市場(chǎng)出現(xiàn)“冰火兩重天”，豪宅樓盤入市“難產(chǎn)”，多項(xiàng)目開盤日期一再被迫推延；但同時(shí)，公寓豪宅現(xiàn)房、尾房均量?jī)r(jià)齊增。此外，開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，更加理性，“準(zhǔn)地王”項(xiàng)目地塊竟已無人問津，住宅用地項(xiàng)目也首現(xiàn)流標(biāo)。

豪宅市場(chǎng)正被調(diào)控“緊箍咒”勒得頭疼不已！多位業(yè)內(nèi)關(guān)注北京高端樓市的專家均向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，整個(gè)高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)正呈現(xiàn)冷熱相對(duì)不均的局面。此外，市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)同比環(huán)比下降的現(xiàn)象。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，新房限價(jià)致豪宅新盤入市難產(chǎn)；二手房交易個(gè)稅按20%征收政策致二手市場(chǎng)買賣雙方陷入僵局；但同時(shí)，部分已拿到銷售許可證的高端產(chǎn)品銷售卻熱度不減，甚至成交價(jià)格也出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。

然而，值得注意的是，本報(bào)記者向多位業(yè)內(nèi)知情人士證實(shí)后獲悉，此輪調(diào)控政策細(xì)則落地之后，北京多個(gè)豪宅項(xiàng)目都處在入市難產(chǎn)的苦熬中，尤其對(duì)一些能夠?qū)χ苓厖^(qū)域房?jī)r(jià)造成“一房漲，周邊皆漲”的影響的項(xiàng)目來說，想提價(jià)入市變得難上加難，這無疑將延長(zhǎng)現(xiàn)金回籠周期，壓縮項(xiàng)目利潤，進(jìn)而拖累開發(fā)企業(yè)資金鏈。

多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市遭擱淺

“限價(jià)政策對(duì)高端新盤造成的影響非常大”，麗茲行市場(chǎng)研究中心鄭海燕向本報(bào)記者如是表示。

麗茲行豪宅研究院的獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，2013年2月初至5月12日，高端新房入市項(xiàng)目?jī)H望京茂家園與潤景名苑兩個(gè)項(xiàng)目，成交量?jī)H14套，不足以支撐整個(gè)新房市場(chǎng)。同時(shí)，郭毅也向記者表示，繼2月份后，4月份北京別墅市場(chǎng)再次出現(xiàn)“零供應(yīng)”。

實(shí)際上，據(jù)記者多方采訪調(diào)查獲悉，北京多個(gè)原計(jì)劃在3月份之后到5月份之前入市的豪宅項(xiàng)目入市計(jì)劃都被迫擱淺。

有消息人士向本報(bào)記者透露，華潤·橡樹灣項(xiàng)目入市時(shí)間就未能如期順利入市。據(jù)記者了解，橡樹灣項(xiàng)目地處海淀區(qū)上地附近，此次入市計(jì)劃拖延的是項(xiàng)目的第五期。

“這個(gè)項(xiàng)目原打算在4月份至5月份推出，后來曾一度推延至6月份開盤，但目前已經(jīng)更改為7月份入市，7月是否能夠順利開盤現(xiàn)在依然是個(gè)未知數(shù)。”上述消息人士向記者表示，而從價(jià)格方面來看，該盤4月份計(jì)劃開盤均價(jià)為4.8萬元∕平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)提升至5.5萬元∕平方米，但實(shí)際上這一銷售均價(jià)也未達(dá)到華潤置地的定價(jià)要求。據(jù)悉，華潤一直想以6萬元∕平方米左右的銷售均價(jià)開盤。

顯然，政府對(duì)高端項(xiàng)目定價(jià)的把控是非常嚴(yán)厲的，甚至是令市場(chǎng)沒有預(yù)想到的。

據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲悉，城區(qū)內(nèi)某高端項(xiàng)目去年結(jié)束了期房銷售階段，當(dāng)時(shí)期房銷售均價(jià)不足5萬元∕平方米。今年3月份，開發(fā)商想借現(xiàn)房銷售提升價(jià)格，計(jì)劃以8萬元∕平方米的售價(jià)推向市場(chǎng)，但因限價(jià)政策打壓，盡管該盤去年就已經(jīng)進(jìn)入登記階段，但其3月份開盤計(jì)劃已經(jīng)落空，甚至?xí)r至今日，該項(xiàng)目開發(fā)商仍未取得現(xiàn)房銷售證，項(xiàng)目銷售也因此暫時(shí)擱淺。

更為值得一提的是，另有消息人士向記者透露，去年曾轟動(dòng)一時(shí)的萬柳地王原本計(jì)劃今年8月份入市，但其預(yù)售定價(jià)一直未曾獲批，項(xiàng)目入市時(shí)間甚至推遲到10月份。目前，該項(xiàng)目的預(yù)售定價(jià)幾乎左右著萬柳區(qū)域其他高端住宅后期產(chǎn)品的入市價(jià)格。

“部分項(xiàng)目遲遲不入市，雖然不排除是因?yàn)橐恍╅_發(fā)商捂盤惜售，但受限價(jià)政策影響因素還是比較多的。”一位開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的房企內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示，不過，“如果項(xiàng)目一旦達(dá)到入市條件卻遲遲無法入市，加之高端住宅產(chǎn)品本身銷售周期就很長(zhǎng)，這無疑將拉長(zhǎng)項(xiàng)目資金回流周期，進(jìn)而拖累企業(yè)現(xiàn)金流。”

高性價(jià)比豪宅售價(jià)堅(jiān)挺

值得一提的是，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均總價(jià)1000萬元以上的產(chǎn)品占比為39%，套均總價(jià)500萬元以下的產(chǎn)品占比為42%，頂級(jí)豪宅與經(jīng)濟(jì)型豪宅同時(shí)受捧，兩類產(chǎn)品共占據(jù)了總體成交量的八成以上。

而從成交價(jià)格方面看，3月份以來，北京56個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，上調(diào)幅度在1000元/平方米至20000元/平方米之間不等；56個(gè)項(xiàng)目平均報(bào)價(jià)為71630元/平方米，環(huán)比3月份上漲2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，4月份，37個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)達(dá)到50791元/平方米，環(huán)比同樣上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，公寓豪宅產(chǎn)品因總價(jià)偏高，客群窄等特點(diǎn)，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長(zhǎng)，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價(jià)令只能影響到未上市的地塊以及未取得預(yù)售證或銷售證的項(xiàng)目，反而使得正處在銷售中后期的項(xiàng)目更加珍惜可以把握的市場(chǎng)機(jī)遇。

以位于東四環(huán)附近的保利東郡為例，該盤的尾盤銷售就比較火熱。保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，該盤今年初推出尾盤，而目前只剩下極少數(shù)還在售，已接近清盤。

“五礦萬科·如園項(xiàng)目南區(qū)經(jīng)過近一年半的銷售，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額25億元。”北京萬科副總經(jīng)理肖勁向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來如園項(xiàng)目北區(qū)即將入市，屆時(shí)約240套左右貨量將進(jìn)入北京高端住宅市場(chǎng)。

肖勁向記者坦言，今年將入市的萬柳地王項(xiàng)目定價(jià)將對(duì)北京高端市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，尤其是對(duì)京西高端市場(chǎng)影響更大，如園項(xiàng)目也在這一區(qū)域內(nèi)。

肖勁還向記者透露，新政下，萬科將以順勢(shì)而為和積極態(tài)度應(yīng)對(duì)市場(chǎng)壓力。以如園為例，即使在限價(jià)新政下，項(xiàng)目北區(qū)即將入市的產(chǎn)品在裝修、園林等方面也都做了升級(jí)改造。

顯然，在肖勁眼里，在高端新盤入市難和二手市場(chǎng)交易稅加重的雙重壓力下，購房者一步到位的置業(yè)心理蔓延，而如園除了升級(jí)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，又因臨近中關(guān)村二小而晉級(jí)為學(xué)區(qū)房，這種性價(jià)比高的高端產(chǎn)品反而能夠抓住市場(chǎng)窗口期。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也向記者表示，預(yù)計(jì)后市開發(fā)商如果能夠升級(jí)入市新盤標(biāo)準(zhǔn)，或者降低價(jià)格預(yù)期，那么將贏得銷量的提升。（王麗新）