業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)取消土地出讓金，以抑制土地財(cái)政，減輕購房者負(fù)擔(dān)

■本報(bào)見習(xí)記者 徐 科

日前有媒體透露，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計(jì)主要針對增量征收。

分析人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中過度的行政化調(diào)控只是權(quán)宜之計(jì)，應(yīng)在改革深化過程中進(jìn)行相應(yīng)的淡化處理或逐步退出。由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容第二批試點(diǎn)城市數(shù)量有限，對市場影響可能不大。

中信建投分析稱，房產(chǎn)稅的真正意義在于稅制改革，完善住房差別化政策：在國內(nèi)一直以來只重視流轉(zhuǎn)稅不重視存量稅。過去的存量稅一般有三種，分別是：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（過去非盈利用房免征）和城市房產(chǎn)稅（主要針對外資）。但是在國外，現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)稅的課稅對象逐漸定位于可視性強(qiáng)、位置穩(wěn)定的不動產(chǎn)，也就是以存量稅收為主要的房地產(chǎn)稅收。雖然各國房地產(chǎn)稅的征收形式多樣、但其本質(zhì)都是一致的，那就是增加地方財(cái)政收入，增強(qiáng)地方政府提供基本公共服務(wù)的能力。在很多國家，房地產(chǎn)稅收是作為地方政府的主要稅收項(xiàng)目而存在的。

目前我國房地產(chǎn)市場“有保有壓”的調(diào)控政策中，從信貸、土地、稅收等方面已經(jīng)做出了許多努力，但在稅收這一環(huán)節(jié)一直調(diào)控的是流轉(zhuǎn)稅。2011年1月,房產(chǎn)稅開始在上海、重慶先行先試。上海方案只針對增量,稅率分0.4%和0.6%,并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額；重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量,稅率為0.5%至1.2%。至此，流轉(zhuǎn)稅加房產(chǎn)稅這種疏導(dǎo)結(jié)合的調(diào)控方式，被市場認(rèn)為有助長效機(jī)制建立。

近兩個(gè)月地方財(cái)政相對中央財(cái)政的高增長,被認(rèn)為主要是土地財(cái)政的貢獻(xiàn),有輿論認(rèn)為以房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政或能規(guī)范地方相關(guān)收入。日前舉行的中美房地產(chǎn)金融高峰論壇上,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇表示，應(yīng)向所有存量房開征房產(chǎn)稅。

對此，專家表示,對存量房征稅各種準(zhǔn)備已經(jīng)比較充分,。然而房產(chǎn)稅因素長期影響房地產(chǎn)市場預(yù)期導(dǎo)向，而有時(shí)短期會成為房地產(chǎn)行業(yè)的干擾因素。從上海、重慶試行情況來看，影響力度只是逐步顯現(xiàn)，是長期因素，目前房產(chǎn)稅給政府帶來的收入貢獻(xiàn)很小，與土地財(cái)政并不構(gòu)成直接對應(yīng)關(guān)系。

房產(chǎn)稅改革對市場的影響，也引發(fā)部分購房者的擔(dān)憂，表示增量房產(chǎn)稅甚至有助推房價(jià)之嫌。從屢次調(diào)控我們不難看出，交易稅的增加幾乎是由購房者來全部買單的。雖然增量房產(chǎn)稅名為房產(chǎn)稅，卻依然是在交易環(huán)節(jié)征稅。在這一環(huán)節(jié)中，由于購房者是相對被動的一方，該稅只會實(shí)際推動最終成交價(jià)格的上漲。

對此，分析人士表示，房產(chǎn)稅開征之后，應(yīng)該取消土地出讓金。理由是，如果土地出讓金不取消，那么房產(chǎn)稅的開征最大的可能性就是加重購房者稅負(fù)以及推高房價(jià)，而參考國外成熟的做法，取消占開發(fā)成本最大一塊的土地出讓金，改為按年征收的房產(chǎn)稅，一方面降低了房價(jià)，減輕購房者負(fù)擔(dān)，另一方面一次性的土地收益轉(zhuǎn)化成長期的稅負(fù)收入也可以減少政府土地財(cái)政的弊端。