綠地今年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì)達(dá)到1600～1700億元，或?qū)⒊^中海和保利，僅次于行業(yè)老大萬(wàn)科。張玉良認(rèn)為，盡管國(guó)內(nèi)市場(chǎng)仍然較大，但綠地要提前布點(diǎn)海外市場(chǎng)，“這些資源是先到先得的。”

在萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司紛紛試水海外之后，比它們更激進(jìn)的綠地集團(tuán)也浮出水面。

“到今年年底，綠地的項(xiàng)目將進(jìn)入6到7個(gè)國(guó)家，投資規(guī)模達(dá)到200億元。”7月12日，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)說(shuō)。

而此前仲量聯(lián)行的評(píng)估是，2013年中國(guó)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資將達(dá)近50億美元（約307億元人民幣）。這意味著，綠地將成為中國(guó)海外房地產(chǎn)投資的最大玩家。

為何房地產(chǎn)公司紛紛出海？張玉良對(duì)此解釋說(shuō)：“我注意到了全球流動(dòng)性重回歐美市場(chǎng)的現(xiàn)象。”

在世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝看來(lái)，房地產(chǎn)短周期波動(dòng)更是一個(gè)金融周期的波動(dòng)。他認(rèn)為，自2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，大量的資金涌入中國(guó)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲；而現(xiàn)在中國(guó)逐步收縮信貸，成交量必然會(huì)收縮，價(jià)格的上漲就會(huì)受到影響。

面對(duì)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊等諸多因素，仲量聯(lián)行國(guó)際住宅業(yè)務(wù)董事張宏對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)指出，這一輪房企海外投資熱潮最主要的原因還是為了資產(chǎn)保值。

去歐洲“抄底”房地產(chǎn)市場(chǎng)

綠地今年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì)達(dá)到1600～1700億元，或?qū)⒊^中海和保利，僅次于行業(yè)老大萬(wàn)科。張玉良認(rèn)為，盡管國(guó)內(nèi)市場(chǎng)仍然較大，但綠地要提前布點(diǎn)海外市場(chǎng)，“這些資源是先到先得的。”

張玉良說(shuō)的“資源”是指近年來(lái)，中國(guó)人在海外大量的旅游和移民需求。中國(guó)游客的紛至沓來(lái)讓全球的酒店業(yè)欣喜若狂。但是，更了解這個(gè)10億市場(chǎng)的人當(dāng)然是中國(guó)老板們。

張玉良是其中之一，本月初，綠地集團(tuán)與全球最大酒店管理集團(tuán)之一的西班牙MELIA集團(tuán)通過酒店資產(chǎn)置換的方式，把西班牙巴塞羅那、馬德里兩家酒店收入囊中。

“兩個(gè)酒店的房?jī)r(jià)（標(biāo)間）是1600～1900塊/間夜，這種酒店在北京每平方米資產(chǎn)價(jià)格5～6萬(wàn)，但西班牙方面開價(jià)才2～2.5萬(wàn)，相當(dāng)于資產(chǎn)縮水一半。我們拿了三到五年后，想賣就賣掉，想經(jīng)營(yíng)就繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，成本很快就收回來(lái)了。” 張玉良認(rèn)為這筆投資很劃算。

歐洲一家銀行在3月份提供的投資報(bào)告認(rèn)為，西班牙一些城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)回落90年代初期的水平。而政府官員也在近期表示西班牙投資移民新措施就要出臺(tái)，主要面向俄羅斯和中國(guó)，吸引這些亞洲投資者來(lái)西班牙定居和投資西班牙房產(chǎn)。

綠地目前在美國(guó)、澳大利亞、泰國(guó)、英國(guó)等地甄選洽談了近十個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃年內(nèi)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目落子美國(guó)和歐洲，年內(nèi)海外總投資額將達(dá)到200億。其中，澳大利亞的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)獲得官方批文，開工在即。在韓國(guó)濟(jì)州島投資的旅游健康城項(xiàng)目，首批產(chǎn)品已于今年二季度啟動(dòng)銷售。在泰國(guó)洽談的項(xiàng)目為曼谷市區(qū)的交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目及中高檔住宅項(xiàng)目。

去國(guó)外服務(wù)中國(guó)富人

中國(guó)的富豪們已經(jīng)成為挑動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)興奮點(diǎn)。

綠地認(rèn)為，即便是海外項(xiàng)目，買家也要鎖定為國(guó)內(nèi)客戶群。張玉良發(fā)展海外市場(chǎng)的思路是：大量留學(xué)生在海外需要買房，而大量中國(guó)游客境外游需要住酒店，依托中國(guó)的資源，發(fā)展海外市場(chǎng)，這樣更有優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)更小。

“每家房企都會(huì)有自己的固定客戶群，開發(fā)商們會(huì)把這些資源帶到海外。”張宏對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)說(shuō)到。仲量聯(lián)行就在今年新成立了國(guó)際住宅部，并與出海投資的開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理方面的合作。

就在國(guó)內(nèi)高端酒店正在擔(dān)心客源受到公務(wù)消費(fèi)壓縮的沖擊之時(shí)，海外同行們卻仍然在享受著中國(guó)富人們帶來(lái)的熱浪。泰國(guó)曼谷文華東方酒店總經(jīng)理Hyndman就表示，近年來(lái)，入住該酒店的中國(guó)客人已經(jīng)翻了三倍，占總營(yíng)業(yè)額的3%。

波士頓咨詢集團(tuán)日前發(fā)表的年度財(cái)富報(bào)告顯示，2012年中國(guó)擁有百萬(wàn)美元財(cái)富的家庭達(dá)到130萬(wàn)個(gè)，位列全球第二，預(yù)計(jì)2013年將超過排名第二的日本。與此成正比的是，根據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，在旅游消費(fèi)方面，中國(guó)已超過德國(guó)與美國(guó)躍居世界第一。

看到這一熱潮的國(guó)內(nèi)開發(fā)商也懷揣著鈔票和夢(mèng)想開始躍躍欲試。近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、SOHO中國(guó)等國(guó)內(nèi)開發(fā)商紛紛到歐美買地或是買資產(chǎn)，不過，這些舉動(dòng)也引發(fā)了國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入瓶頸期的擔(dān)憂。

張玉良對(duì)此回應(yīng)到，不是說(shuō)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不好做了才出去，而是國(guó)際上現(xiàn)在有很好的空間，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)最終的目標(biāo)。綠地先出去就有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在中國(guó)有大量的旅游和移民需求，有了這一塊需求，以后全球化更容易。

快節(jié)奏搶地

與萬(wàn)科謹(jǐn)小慎微的步伐不同，除了海外投資項(xiàng)目數(shù)量眾多，綠地的擴(kuò)張模式似乎也更為大膽。張玉良稱，綠地的海外投資項(xiàng)目都是自己做，投資方式一種是收購(gòu)舊的物業(yè)進(jìn)行改造，一種是自己買地開發(fā)。而萬(wàn)科或是SOHO中國(guó)的海外投資都不約而同地選擇了與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。

“不考慮和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)，他們的節(jié)奏太慢，經(jīng)常三年才開工，我們?nèi)齻€(gè)月就要開工。我們談一個(gè)項(xiàng)目就是兩個(gè)月期限，談不成就算了。”張玉良直言。

他今年的目標(biāo)是主攻歐美。騰訊財(cái)經(jīng)獲悉，在歐洲，希臘駐英國(guó)大使館的地也曾被張玉良看上，但當(dāng)他在某次的商務(wù)宴會(huì)上跟希臘總理提及時(shí)，這位總理?yè)u了搖頭：“上個(gè)月剛剛賣出去了。”為此張玉良一度遺憾不已。

在美國(guó)，張玉良的目標(biāo)是舊金山和洛杉磯。最近，他很急迫地想要飛到這兩個(gè)城市——今年以來(lái)，美國(guó)地價(jià)上漲的速度非常快。《華爾街日?qǐng)?bào)》稱，2012年，美國(guó)地價(jià)平均增長(zhǎng)12%，為八年來(lái)首次上漲。

全美第二大房地產(chǎn)商PulteGroup的CEO Richard Dugas說(shuō)：“毫無(wú)疑問最近土地市場(chǎng)升溫，部分市場(chǎng)要拿到土地會(huì)很難。” 而Raymond James & Associates公司房地產(chǎn)分析師Buck Horne預(yù)計(jì)，主要由于需求上漲和土地稀缺，今年房?jī)r(jià)將上漲10-15%。

高成本、高售價(jià)，對(duì)于一個(gè)復(fù)蘇前景并不明朗的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其中的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。回到綠地的海外投資模式來(lái)看，張玉良坦言，和在國(guó)內(nèi)做開發(fā)不同，海外最大的困難是人才和市場(chǎng)。綠地除了將派出核心團(tuán)隊(duì)直接管理海外項(xiàng)目外，也會(huì)在前期對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研。

“單一的開發(fā)商，比如只做住宅，只做產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)都很容易遇到瓶頸。”張玉良說(shuō)，現(xiàn)在海外業(yè)務(wù)對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)不是最主要的板塊，它們的主要任務(wù)是在布點(diǎn)。

海外融資成本更低

正處在上市敏感期的綠地，對(duì)于資金的話題并不愿意多談。

但張玉良對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)透露，海外投資的龐大計(jì)劃所需資金來(lái)源于自有資金和海外融資。值得注意的是，他并沒有提到國(guó)內(nèi)銀行的支持。而在此前萬(wàn)達(dá)的一系列海外投資中，工行、中行、進(jìn)出口銀行等國(guó)內(nèi)大行都提供了援手。

張玉良表示，海外融資包括銀行和專業(yè)機(jī)構(gòu)。“海外融資非常簡(jiǎn)單和成本低，而且有太多的融資機(jī)會(huì)。比如我們將發(fā)的美金債，利率就只有4點(diǎn)多。”

近期，市場(chǎng)熱議熱錢加速流出中國(guó)，引發(fā)市場(chǎng)憂慮。特別是受美聯(lián)儲(chǔ)宣布逐步退出量化寬松政策等因素影響，國(guó)際資金從包括香港在內(nèi)的新興市場(chǎng)流出較明顯；而近期內(nèi)地銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的情況也受到廣泛關(guān)注。投資者擔(dān)心，金融投機(jī)市場(chǎng)流動(dòng)性的收縮會(huì)沖擊資產(chǎn)價(jià)格。

市場(chǎng)流動(dòng)性的緊缺仍將影響下半年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。仲量聯(lián)行張宏對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)指出，這一輪房企海外投資熱潮最主要的原因還是資產(chǎn)安全。數(shù)據(jù)顯示，倫敦等地商業(yè)物業(yè)的資本增值以及租金回報(bào)率，和北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市的數(shù)值相差并不大。

在上世紀(jì)80年代，日本地產(chǎn)泡沫破滅后，日本國(guó)內(nèi)的資本卻在進(jìn)軍世界市場(chǎng)。彼時(shí)，隨著日元對(duì)美元的兌換率翻番，日本投資者開始搶購(gòu)夏威夷的旅館、洛杉磯的辦公大樓、佛羅里達(dá)州的網(wǎng)球場(chǎng)等。僅1988年一年，日本投資者就購(gòu)買了總價(jià)值達(dá)100億美元的美國(guó)地產(chǎn)，利用日美地產(chǎn)泡沫率的不同進(jìn)行套現(xiàn)。

分析人士指出，這一輪的房企出海也恰好是全球資本重新流動(dòng)的印證。在世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝看來(lái)，自2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，大量的資金涌入，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。而現(xiàn)在逐步收縮信貸，成交量必然會(huì)收縮，價(jià)格的上漲就會(huì)受到影響。如果美元指數(shù)持續(xù)走強(qiáng)，人民幣貶值預(yù)期重新出現(xiàn)，資本外流出現(xiàn)，則國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格必然開始下跌。

清科研究中心分析師朱毅捷也對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，2013年以來(lái)，隨著第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期，國(guó)際上不斷出現(xiàn)唱衰中國(guó)的論調(diào)，這在一定程度上折射出國(guó)際資本對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心有所下降。短期來(lái)看，這種情況難以得到顯著的改善。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年(微博)則認(rèn)為，現(xiàn)在能夠看到的風(fēng)險(xiǎn)比較低的投資機(jī)會(huì)，就是美國(guó)的股票和房地產(chǎn)，盡管已經(jīng)創(chuàng)出新高，還會(huì)有更多的新高在后邊，所以現(xiàn)在還不晚。

而中國(guó)資本恰恰是正在復(fù)蘇中的歐美經(jīng)濟(jì)所急需的。中國(guó)旅游研究院院長(zhǎng)戴斌就在分析海外酒店業(yè)時(shí)表示，在這一輪中國(guó)需求熱中，海外酒店業(yè)關(guān)注到中國(guó)投資市場(chǎng)，在酒店建設(shè)中嘗試借力中國(guó)資本。

對(duì)更多的中國(guó)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，他們依然對(duì)新一屆政府的房地產(chǎn)政策保持著觀望。如果短期內(nèi)市場(chǎng)回暖無(wú)望，且國(guó)內(nèi)融資成本進(jìn)一步增加，那么必然會(huì)有更多公司追隨綠地奔赴海外。