“一線、接著二線城市房價(jià)上漲的態(tài)勢同80年代末日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、高房價(jià)何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”日前，萬科董事長王石在其實(shí)名微博上頻頻提示樓市風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”并未放松，國內(nèi)樓市的新一輪火爆行情卻如火如荼，在這樣的背景下，大佬王石的警告顯得格外刺眼。

日本的土地價(jià)格從1985年開始進(jìn)入快速上升時(shí)期，從1986到1989年持續(xù)保持20%以上的漲幅。相較于1985年，1991年日本六大城市的土地價(jià)格指數(shù)上漲超過2倍。爬得越高，摔得越慘，到2002年，與1990年的最高點(diǎn)相比，日本六大城市的土地價(jià)格下跌了約80%。

歷史是否正在重演？

國家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，其中，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲幅度高達(dá)18%~20%之間。從全國范圍上看，有相當(dāng)一部分城市的年度房價(jià)控制目標(biāo)較難實(shí)現(xiàn)。

“面包”暢銷，“面粉”亦成為搶手貨。北京、上海、廣州等主要城市今年前8個(gè)月的土地出讓收入已輕松超過去年全年，“地王潮”從一線城市逐漸向二線城市蔓延，被業(yè)內(nèi)視為危險(xiǎn)信號的“面粉貴過面包”現(xiàn)象再次出現(xiàn)。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉測算，按照目前市場上頻繁出現(xiàn)的“地王”，如果未來售價(jià)要達(dá)到正常的利潤，房價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則“地王”入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。因?yàn)椋蟛糠帧暗赝酢钡貕K的樓面價(jià)已經(jīng)超過區(qū)域內(nèi)在售的房價(jià)。

有人說，紀(jì)錄就是用來打破的。但競技體育的規(guī)則卻不一定適用于樓市。不過，當(dāng)曾經(jīng)的“地王”在本輪樓市熱潮中輕松解套后，樂觀者已經(jīng)喊出，“北京等一線城市什么項(xiàng)目都能做，什么項(xiàng)目都能做好”的口號。

王石表示，沒有價(jià)格永遠(yuǎn)增長的房地產(chǎn)市場。“萬科能做到的是，絕不拿‘地王’、堅(jiān)持主流住宅、提升質(zhì)量、擁有現(xiàn)金流。”

面對再次瘋狂的樓市，和王石一樣持謹(jǐn)慎態(tài)度的開發(fā)商無疑正在增多。9月18日，在觀摩了上海寶山一幅地塊出讓全程后，一位開發(fā)商不禁感慨：“土地市場已到了最瘋狂的時(shí)間點(diǎn)了，預(yù)感調(diào)控在即。”

今年以來在一線城市土地市場上“揮金如土”的泰禾集團(tuán)以24.75億元競得上述寶山地塊，溢價(jià)118.2%，折合樓板價(jià)24003元/平方米，這一價(jià)格和周邊房價(jià)基本持平。

“對于樓市政策，目前新一屆政府還沒有明確的表態(tài)，所以很難判斷是否新一輪的調(diào)控將到來，但‘面粉貴過面包’現(xiàn)象的出現(xiàn)，無疑是一個(gè)危險(xiǎn)的信號。”一家中型房企負(fù)責(zé)人說。

克而瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，不同于以往一味打壓需求的調(diào)控思路，本屆政府正在推進(jìn)供應(yīng)端的充分釋放。對于抑制投資投機(jī)需求，通過用一種等量級的政策去代替當(dāng)前的限購已經(jīng)基本在業(yè)界達(dá)成共識，房產(chǎn)稅被寄予厚望。以促供應(yīng)為主，以抑需求為輔，本屆政府的調(diào)控思路已經(jīng)逐漸清晰。“新一屆政府在吸取了此前的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，又一次重拾了對房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性構(gòu)建。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，目前一二線樓市熱，三四線比較溫和，未來的政策還是應(yīng)該因地制宜。三四線城市應(yīng)該允許調(diào)整一些政策，北上廣深等城市應(yīng)該說進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，通過收緊政策來抑制高房價(jià)。

“開發(fā)商也不愿意看到暴漲暴跌的市場，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的背景下，樓市最理想的狀態(tài)應(yīng)該是保持平穩(wěn)。”一家香港上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者。

其實(shí)，不論未來樓市政策是否會收緊，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)界的“老大”萬科開始準(zhǔn)備過冬時(shí)，其他樂觀的企業(yè)至少應(yīng)該把王石的警告“當(dāng)回事”。