6月10日消息，通過對全國29個省、262個縣、1048個社區三階段分層隨機抽樣訪問調查，中國家庭金融調查(CHFS)發布報告稱，2013年城鎮地區自有住房空置率為22.4%，其中經濟適用房空置率高達23.3%，未能發揮其作用。高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房。

空置率高于其它國家和地區

由西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(以下簡稱“中心”)進行的CHFS調查稱，中國城鎮地區自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，而2013年上升至22.4%。據此估算，我國城鎮地區空置的住房總量約為4898萬套。

據悉，上述空置率包括兩類，一類是一套房家庭因故無人居住的住房(簡稱為“人房分離”)，人房分離原因的空置率為5.1%；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房(簡稱為“多套房空置”)，多套空置的城鎮家庭比例為17.3%。

調查指出，中國城鎮住房空置率遠高于國際水平。2000年至今，美國的空置率介于1%－3%。中國香港地區的住房空置率低于5% ，歐盟在2004年的住房空置率調查顯示各國平均水平為9.5%。日本2008年空置率為13.1%。中國臺灣地區2001年的住房空置率為17.6%。

此外，更加令人驚訝的是經濟適用房空置率高達23.3%。數據同時顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經濟適用房比例最高，達3.2%。“經濟適用房存在嚴重資源浪費和錯配現象，未能充分發揮其保障作用”，報告稱。

此外，高空置率也造成了極大的有效資金沉淀。空置住房占用的銀行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場的效率。數據顯示，截止2013年8月，空置住房占據了4.2萬億的住房貸余額。

社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛點評稱，空置率高是大國城鎮化加速期的現象，但是在什么樣的程度才是合理需要探討。此外，目前城鎮空置率高于農村也值得關注。

住房供給過剩剛需下降 地產寒冬將臨

調查還指出，截止2014年3月，中國城鎮家庭住房擁有率已高達89.2%，21%的城鎮家庭擁有兩套及以上住房。上述兩項數據較2013年的87%及18.6%有較大的提高。同時，剛性住房需求也自2011年至2013年8月間，顯著下降3.6個百分點。

報告推算指出，中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限為2300萬套，可以改善型住房需求上線約為950萬套，總計3250萬套。同時，代表需求的城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，代售商品住房約為350萬套，總供給為5248萬套。

“即使不計算十二五期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房可以滿足現實住房需求。”報告指出。

中心主任甘犁教授指出，中國住房存量過剩，空置率高。由此在房地產市場調控中應注重盤活存量，減少浪費。短期而言，可以通過免除租房稅費，規范租房市場讓空置房產生效益。長期來看，需通過對多套房家庭征收房產稅，激活空置住宅。同時，應減少或停止新建保障房，取而代之的是對低收入家庭或農村流動家庭發放租房補貼。

他認為，現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。由此可見，房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來。

倪鵬飛則認為，目前房地產潛在增量供給過剩，結構性失衡，目前有不少城市已嚴重過剩，局部拐點已經來臨，總體房地產拐點或于2015年來臨。

倪鵬飛贊同建議二手房市場也要活躍起來。增加房產稅的同時降低交易稅，使得住房市場的過濾機制實現。此外，城鄉房地產市場需要統籌考慮起來，以推動農村住房市場化和商品化。