■ 一家之言

　　不必期待房價的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場趨勢已經漸明時，任何逆市場的托市行為，最終均只會是螳臂當車。

　　今年下半年以來，一連串的政策托市，依然未能扭轉樓市日趨蕭瑟的數據。11月18日，國家統計局數據顯示，10月份70大城市新建商品房住宅價格環比無一上漲，同比更是連續下跌兩月且跌幅擴大至2.62%。

　　盡管仍有部分市場人士心存僥幸，以“10月份房價環比價格降幅收窄”和“政策托市仍將持續”為由，認為房價已經進入到階段性探底回升通道，但只要具有理性研判的思維，我們就會發現，上述兩大理由是經不起仔細推敲的。

　　首先，市場價格走勢不可能是一條直線，在一定的區間內，從來都是在震蕩盤整中尋找趨勢。依此而論，以“10月份房價環比降幅收窄”為由，僥幸地認為房價已經進入階段性探底回升通道，顯然是過度樂觀，更何況，10月份房價環比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大態勢。

　　而“政策托市仍將持續”其本身就是個偽命題、甚至是一個負相關命題。今年主要的托市政策，一是“各大城市紛紛取消限購”，不管地方政府的主觀目的是什么，這一行為的本質是回歸市場化，二是“央行調整房貸認定標準”，此舉的政策托市目的極其明顯。然而，在今年下半年持續的政策托市下，樓市整體氛圍并未回暖，相反，房價反而由上半年的徘徊式波動，全面進入持續震蕩下行的通道。對此，我國樓市其實早就有反向參照的歷史，過去十年間，我國房價伴隨著政策調控的打壓一路突飛猛進，以此為參照，罔顧市場力量而過于依賴政策托市，是無法取得預期效果的。

　　其實無論是基于房屋租售比、還是房價收入比這兩大核心指標，我國房地產市場早就應該進入下行通道，部分市場人士對此無視，要么是無知者無畏，要么就是別有用心的房托。即使以房價已經稍顯松動的當下而言，與國際通行標準相比，我國房屋租售比和房價收入比均遠遠偏離合理區間。

　　除新房和二手房價格指樓外，房地產住宅的新開工面積則代表著開發商對未來樓市的真實預判。數據顯示，今年前10月，全國房地產住宅新開工面積僅為10.3億平方米，同比大幅下降9.8%，這明顯表明開發商對未來樓市已經產生較嚴重的悲觀情緒。除此之外，螺紋鋼價格自去年年初至今已經大跌近45%，表面看大跌是由鐵礦石價格暴跌引發，但過去鐵礦石價格之所以一路狂漲，其根源之一正在于我國固定資產投資的持續加速，而這與房價就存在極強的正相關性。

　　不必期待房價的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場趨勢已經漸明時，任何逆市場的托市行為，最終均只會是螳臂當車。

　　之于當下，我們已經有充足的理由作出判斷，在未來1到3年的中短期內，房價整體只會震蕩下行而絕無可能進入反彈通道，在未來3年內房價相比CPI下跌20%左右，可以說是一個大概率。而未來3年以上房價的長期走勢，其取決于我國實體經濟情況，因為只有實體經濟真正實現了轉型升級，才有可能引發新一輪農村人口向城市的遷移，也才有可能切實增強剛需者的購房能力。

　　楊國英（財經評論人）