●孫春祥

　　祥子看經(jīng)濟(jì)

　　祥子，不是老舍筆下的車夫，而是一個(gè)喜歡冷眼看時(shí)事、歪嘴說經(jīng)濟(jì)的財(cái)經(jīng)記者。處女座的他雖非出身經(jīng)濟(jì)科班，但對財(cái)經(jīng)世界卻有著近乎癡迷的偏好，偶爾觀點(diǎn)出奇惹罵招恨，也只是微微一笑，下次繼續(xù)。

　　近來樓市開始從陣陣寒風(fēng)中飄散出一絲暖意，這讓本已打定主意過冬的房地產(chǎn)開發(fā)商們又開始躁動(dòng)起來。以任志強(qiáng)為首的地產(chǎn)界“發(fā)言人”，在各類論壇上忽而說冷忽而說熱，讓人產(chǎn)生一種茫然感。樓市到底該往何處去？似乎永遠(yuǎn)是一個(gè)達(dá)不成共識的事。那問題來了，我們該聽誰的話？

　　在很多人眼中，影響樓市的因素是多方面的，但實(shí)際上沒有那么多。不管是地產(chǎn)界所提出的“城鎮(zhèn)化需求”也好，“丈母娘需求”也好，其實(shí)都是在為了證明房產(chǎn)的需求存在“剛性”。在此前的文章中筆者曾提過，“剛性需求”就是開發(fā)商開發(fā)出來混淆視聽的一個(gè)偽概念。它存在的唯一前提和條件就是房價(jià)會漲，并且漲的比其他大眾投資品都要快。沒有這一前提，其他需求都會瞬間消失。

　　道理很簡單，不動(dòng)產(chǎn)作為千百年來人類財(cái)富傳承的載體，無論如何都是投資品，而非消費(fèi)品。而投資品的價(jià)格決定因素與消費(fèi)品有著天淵之別，前者是價(jià)格越漲需求越大，后者是價(jià)格越漲需求越小。關(guān)注市場的人會發(fā)現(xiàn)，股票和房地產(chǎn)的價(jià)格總是漲起來沒完沒了，跌起來又跌跌不休，正是這個(gè)規(guī)律在發(fā)揮作用。而在漲與跌發(fā)生逆轉(zhuǎn)之時(shí)，往往有一個(gè)神奇的指標(biāo)會發(fā)揮作用——利率。

　　利率是一切投資品的價(jià)格標(biāo)尺，市場利率的變動(dòng)足可以改變?nèi)魏我粋€(gè)市場的預(yù)期，房地產(chǎn)也不例外。如果我們對比一下國內(nèi)股市或樓市的多次牛熊轉(zhuǎn)變，就會發(fā)現(xiàn)，任何行政調(diào)控對趨勢的變動(dòng)都收效甚微，但利率的變動(dòng)，總是能引起大風(fēng)大浪。理論已經(jīng)無需再證明，金融就是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的核心，而利率就是金融市場的標(biāo)尺。

　　股市當(dāng)前已經(jīng)呈現(xiàn)出一種“資金牛”的跡象，但其實(shí)質(zhì)仍離不開利率的降低以及對利率降低的預(yù)期。而樓市，由于變現(xiàn)能力弱，其市場趨勢往往滯后于股市。因此，對于樓市的短期判斷，不要再聽地產(chǎn)“發(fā)言人”們?nèi)绾握f，看央行怎么做就行了。至于長期，就要看利率市場化之后的結(jié)果了。