跟內地一樣，香港房地產市場也總最創意十足的市場。最近又出現一個新概念叫做“納米樓”，大家是否知道是什么意思呢？

這個新名稱跟高科技納米技術無關，而是專指某些小得不能再小的住宅戶型——在過去實用面積30平方米以下的單位曾被稱為“細單位”或是“細價樓”，然而隨著樓市連續6年上漲，即便小型單位也不再“細價”，動輒要四五百萬元港幣以上。更小的戶型曾被諷“劏房戶”(意指面積小得像一套完整住宅切割成幾套)，但到了今日，最受追捧的小戶型甚至比“劏房戶”還要小，于是被人用“納米樓”形容，以極言其細小。

例如在港島東的北角地區，近來一個實用面積僅128平方英尺(約11.9平方米)的“開放式”(即廳房無間隔)租盤，月租卻高達9800港元，平均每平方英尺租金高達76.6港元，甚至高于不少傳統豪宅區。類似的十余平方米超小單位，售價紛紛達到近300萬港元，每平方米售價可高達20萬元港幣以上。

市場的極速轉向令不少人愕然，僅僅在4、5年前，小型住宅還門庭冷落，輿論一窩蜂地譴責開發商只愛建豪宅賣高價，忽略普通家庭住房需求。然而，政府差餉物業估價署去年數據顯示，全年實用面積在430平方英尺(約40平方米)以下的迷你型住宅，全年樓價升幅最高，達到15%。與此相比，實用面積在1722平方英尺(約160平方米)以上的大型住宅，全年樓價則升幅只有3%。

去年7月，筆者曾寫過一篇專欄《李嘉誠如何“賺盡香港最后一分錢”》說的是李嘉誠別出心裁地在新開售的樓盤中設計了一個實用面積僅約16平方米的迷你戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過筆者認為這雖然看似荒誕，卻顯示了市場的需求。時隔半年看來，李首富在樓市走向上的確有先見之明，地產業界今日已經開始群起追隨這一潮流。

日前占據了不少報紙財經版頭條的，是香港地產界大佬新鴻基地產(115.9,-1.95,-1.66%,實時行情)同時向城市規劃委員會申請5個項目修改規劃，要將原本設計的大、中戶型改建成更多的小戶型住宅。這幾份規劃的修改幅度堪稱“瘋狂”，在同樣地皮面積上的擬建住宅竟然從1500多套暴增到超過11000套。

這樣猶如“變魔術”的修改規劃，要訣就是劃出大量超小單位，在某些項目中實用面積低于20平方米的“納米樓”供應量超過一成，整體中小戶型占比超過90%。新鴻基對此表示，改為興建更多中小型單位是考慮市場和用家需要，也配合政府“加大房屋供應量”的方向。

由于申請修改規劃的部分地皮位于香港較為偏遠的新界元朗別墅區，不少業內人士預計很可能不獲批。一名過去曾任立法會議員，現為關注地產業的民間智庫成員的人士表示，當地原本是密度很低的別墅區，現在大面積修改規劃的后果是令區內人口密度大增，各方面配套尤其是交通是否能承受會是大問題，因此政府城市規劃委員會必然要多方面仔細考慮，恐怕不會輕易批準。

不過，新鴻基并非唯一一家申請修改規劃的開發商，由于小型單位的回報實在太過誘人，業界大多預計未來會有更多開發商提出類似的申請，甚至形成一股潮流。

去年7月李嘉誠在長實新開售的樓盤中設計了迷你戶，被媒體冷嘲熱諷“小過牢房”，不過時隔半年看來首富在樓市走向上的確有先見之明，地產業界今日已經開始群起追隨這一潮流。（路透社圖片）香港人的住房面積長期不到內地城鎮一半，至今超過50%的私人住宅面積低于50平方米，現在看來這似乎還遠不是盡頭。今天超小型樓盤越建越多，原因當然不是香港人喜歡住得擠，而僅僅是大房子買不起。在1997年香港樓市泡沫爆破后，政府一度為了維護脆弱的市場近10年沒有主動推出住宅地皮拍賣，令隨后多年住宅供應不足；再加上港幣長期受美元低利率政策影響，樓市需求旺盛，價格不斷上升。

過去幾年，政府絞盡腦汁，以高稅率限制外來投資者和移民在港買房，又以限制貸款的方式壓抑樓市需求。然而住房需求實在過于旺盛，當政府限制豪宅貸款，購買力就迅速轉移至中小型住宅。上月底，香港金管局再將價值700萬以下的自用住宅按揭貸款率也統一下調到60%，令首付資金有限的買家進一步向下轉移，追捧起總價卻相對較低的“納米樓”來。

大家知道香港貨幣政策完全不自主，預測香港樓市走向實在困難。對于目前的怪現狀，業界和機構分析人士眾說紛紜：有人警示小型住宅“泡沫”太嚴重，短期內甚至幾個月內就可能爆破；有人相信香港只要“挺住”到美國加息，月供負擔上升自然會讓樓價恢復正常；也有人覺得當小型住宅與中大型的升幅巨大差距持續一段時間，小型住宅價格就會接近中大型住宅，屆時部分買家會自然分流到中型住宅市場……

不過，筆者認為不難判斷在未來幾個季度的樓市成交中，必然會出現供應不斷增加，成交價不斷下跌的景象。只不過這里的“供應增加”指的是住宅面積不斷縮小，一套房變成兩套，兩套變成四套……而成交價不斷下跌，則指的是總價下降，但單位價格(每平方英尺價格)不斷上升而已了。

(本文作者介紹：北大畢業后赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)