近日，遠洋地產(chǎn)在北京舉辦“海鷗Ⅳ及2014年業(yè)績解讀媒體分享會”。在進入第20個發(fā)展年頭，遠洋地產(chǎn)將以創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)重新起航，作為公司的第四步發(fā)展戰(zhàn)略，海鷗Ⅳ明確了遠洋地產(chǎn)在未來五年內(nèi)，將構建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務在內(nèi)的四元業(yè)務格局。

遠洋地產(chǎn)在新的發(fā)展戰(zhàn)略中，公司階段性的戰(zhàn)略主題是效益優(yōu)先，也就是回報投資者和客戶，其次就是業(yè)務平衡，遠洋地產(chǎn)必須從單一的增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向四元業(yè)務。

“今年遠洋地產(chǎn)對公司的事業(yè)部不下考核指標。遠洋地產(chǎn)只要求這些事業(yè)部在管理財務指標的時候與集團一致，比如凈現(xiàn)值率、正現(xiàn)金流等。”遠洋地產(chǎn)總裁李明介紹說。

按照遠洋地產(chǎn)的安排，在未來遠洋地產(chǎn)的業(yè)務格局中，以權益資本來計，住宅開發(fā)占比40%，不動產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務，包括了大型的集中式商業(yè)和寫字樓，占比30%，客戶服務業(yè)務包括了傳統(tǒng)的物業(yè)服務、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新型服務業(yè)務，占比20%，房地產(chǎn)金融業(yè)務占比10%，遠洋地產(chǎn)將四元業(yè)務的比例描述為“4321”。

更微觀地來看，在遠洋地產(chǎn)的四元業(yè)務中，遠洋地產(chǎn)在住宅業(yè)務的發(fā)展模式上更加強調(diào)輕資產(chǎn)和合作共贏的方式。

遠洋地產(chǎn)其實已經(jīng)越來越重視與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取聯(lián)營或者合營的合作方式。2014年遠洋地產(chǎn)在合營公司的投資規(guī)模超過37億元，較2013年增加了1.2倍，公司在聯(lián)營公司的投資規(guī)模也已經(jīng)接近24億元，較2013年則暴增了2.75倍。

全線退出三線城市

遠洋地產(chǎn)2014年協(xié)議銷售總額增長12%突破400億元，營業(yè)額則增加了四分之一達到389億元。遠洋地產(chǎn)去年利潤增幅較小，僅微幅增長4%不到68億元，凈利潤46億元與2013年基本持平。

去年遠洋地產(chǎn)的毛利率和凈利率分別為21%和12%，較2013年下跌3個百分點。雖然去年遠洋地產(chǎn)營業(yè)額獲得四分之一的增長，但公司銷售成本則同比增長了3成以上。

針對利潤率下滑，遠洋地產(chǎn)對此解釋稱主要原因是去年交付了較多近年購入的樓盤項目，2014年物業(yè)開發(fā)業(yè)務的平均土地成本從2013年每平方米約2700元升至每平方米3600元。另外，遠洋地產(chǎn)在去年也交付了多個毛利相對較低的項目，比如秦皇島的遠洋?海世界、杭州的遠洋?大河宸章及上海的遠洋?香奈印象等，遠洋地產(chǎn)稱已經(jīng)在去年底將這些低毛利項目剝離。

去年遠洋地產(chǎn)竣工的樓面面積、竣工的可售樓面面積以及集團的土地儲備都減少了7%左右，土地儲備應占權益部分則減少了15%。除此之外，遠洋地產(chǎn)在去年還出售了9個房地產(chǎn)項目，總土地儲備約為460萬平方米。

李明則向記者指出，去年遠洋地產(chǎn)新增的土地儲備是700萬平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)，但是遠洋地產(chǎn)在去年也賣了600萬平方米，2013年遠洋地產(chǎn)在制定戰(zhàn)略時，首先提出來的就是結構調(diào)整，比如土地儲備結構的調(diào)整。

“遠洋地產(chǎn)在去年全線退出了三線城市。如果按照集團土地儲備價值來計算，一線城市的土地儲備價值占到45%，二線城市土地儲備價值50%，加起來95%，這是遠洋地產(chǎn)去年關鍵的一個結構調(diào)整。”李明補充說到。

另外，遠洋地產(chǎn)也做了戰(zhàn)略性的調(diào)整。去年7月和今年1月，遠洋地產(chǎn)公司分別發(fā)行了12億美元的公司債，不過，據(jù)李明介紹，遠洋地產(chǎn)有息負債的總額并未變動，維持在400多億元。

“遠洋地產(chǎn)是一個港股上市公司，應該更多的融資手段是在國際資本市場，過去遠洋地產(chǎn)在國際資本市場的融資量不夠，只有20%，通過這兩次發(fā)行美元債之后，遠洋地產(chǎn)現(xiàn)在內(nèi)幣和外幣的負債比例已經(jīng)調(diào)整到一半。”李明說，“過去遠洋地產(chǎn)兩年期以內(nèi)的負債占到60%，現(xiàn)在兩年期以上的負債占到了60%，兩年期以下占到40%。”

嘗試海外項目，關注城市改造

遠洋地產(chǎn)也嘗試了一些海外投資，比如澳大利亞的項目都已經(jīng)售罄，在香港與公司的一個大股東合作開發(fā)一個港鐵住宅項目，遠洋地產(chǎn)投資了40%的股份。不過，遠洋地產(chǎn)表示，投資香港項目并不意味著要進入香港市場，主要是借此了解香港的市場以及物業(yè)發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗，來指導遠洋地產(chǎn)在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。

“近期內(nèi)，也許至多三年內(nèi)，北京市場剛需依然是市場的主力，但是遠洋地產(chǎn)認為兩到三年以后可能改善型需求將成為我們的目標客戶，剩下的改善型需求應該成為支撐樓市成交的主基調(diào)。”李明說，“所以遠洋地產(chǎn)在北京的住宅業(yè)務關注市場的改善型需求。”

此外，遠洋地產(chǎn)也開始關注到城市更新項目的機會。對于介入城市改造項目的一級開發(fā)，遠洋地產(chǎn)方面解釋稱，舊城改造、棚戶區(qū)改造和城中村改造，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，鼓勵和加快城市更新就是尋找新的發(fā)展機遇，實際上是至關重要的。如果開發(fā)商還不改變，仍然依賴招拍掛拿地，發(fā)展的空間就會壓縮，畢竟現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)項目和土地不多。另外，遠洋地產(chǎn)介紹現(xiàn)在公司在武漢和深圳做城市改造項目，推進都比較順利。

遠洋地產(chǎn)進一步透露，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)關注到一線核心城市和城市中心地帶的棚改舊改和城中村改造，遠洋地產(chǎn)現(xiàn)在就有幾個在北京四五環(huán)之間的城中村改造項目。