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　　2015年05月14日 08:55:49來源：證券時報

　　“3·30”樓市新政發布后，各地二手住宅成交明顯回升，一線城市二手住宅成交更為活躍，成交量出現“激增”。據報道，4月份北京二手住宅網簽達17191套，創出近25個月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。這種新政傳導結構化效應，或不利于房地產開發企業去庫存，對未來房地產開發投資企穩回升產生影響。

　　樓市新政傳導效應

　　向二手住宅集中

　　當前樓市新政傳導效應主要向二手住宅集中存在必然性。“3·30”樓市新政的兩個核心內容是營業稅免征期限縮短和二套房首付比例下降。二手住宅營業稅免征期限由5年縮短至2年，有效增加了市場二手住宅供應。從房價運行歷史軌跡看，絕大多數城市兩年以前購入的新建商品住宅至今價格累積漲幅較大，而營業稅免征期限縮短，有助于業主高位套現。與新建商品住宅相比，二手住宅成交價格通常低于同區域新建商品住宅，對二套房首付比例下降釋放的改善性住房需求更具吸引力。因此，“3·30”樓市新政發布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市中心六區二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環比增長33%；溫州市區二手住宅交易量環比上漲超過50%。

　　但新政效應向新建商品住宅傳導或將受阻。當前入市交易新建商品住宅價格整體偏高，主要是過去兩年房地產開發企業盲目高價拿地的結果。競標時“面粉貴過面包”，導致如今新入市樓盤與同區域次新房相比明顯缺乏競爭力。據中介機構測算，2013年北京四環平均地價為5萬元/平方米。由此導致2015年上市后項目定價在8萬元左右，明顯高出周邊次新樓盤價格，也超出大部分改善性住房需求所能支付能力。本輪房地產刺激政策旨在穩定住房消費，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市。從購房人群分布情況看，目前入市的改善性住房需求屬于這一群體的中低收入人群，因此實際支付能力非常有限，難以明顯消化城市相對核心區域新建商品住宅高昂價格。而剛性住房需求購買力還低于改善性住房需求人群，承受區域范圍也多限于城市邊遠地區的商品住宅。

　　同時，房價上漲空間狹小。盡管當前二手住宅市場成交活躍，樓市前景預期卻難樂觀，未來房價漲幅空間整體有限。特別是4月份股票市場人氣進一步凝聚，股票投資賺錢效應促使二手住宅供應顯著增加，賣房炒股現象也有出現。少數房地產開發企業在樓市新政出臺后存在非理性行為，故意渲染“漲價”噱頭刺激需求入市，反而適得其反，成交短暫回升后趨向平穩。據中國指數研究院數據，2015年4月份百城新建住宅價格環比下跌的城市有60個，較上月增加5個；與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量減少4個。

　　央行降息對樓市有支撐

　　中國人民銀行決定從5月11日起下調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，釋放出信號或將對當前已現回暖跡象的房地產市場起到一定支撐作用。但其效果也應理性認識，房價再度大幅上漲可能性整體較小。這是因為，當前房價上漲動力依然是投資投機性住宅需求，而投資投機性住宅需求集中關注的投資收益率上升空間有限，在宏觀經濟下行壓力不斷增大背景下，房價理性回歸力量顯著增強。與股票相比，住宅投資的低收益和低流動性，表明其并不是當下理想的投資品種。土地出讓收入增長放緩，增加了國家出臺房產稅的可能性，在城鎮居民平均住宅面積已是高位情況下，未來持有住宅的成本也會顯著上升。綜合各方面情況看，我國房價繼續大幅上漲的可能性較小。市場似乎也對此形成廣泛共識。

　　房地產企業

　　應加快去庫存進程

　　綜合來看，“3·30”樓市新政出臺后，多數房地產開發企業對政策效應過于樂觀，因而沒有很好利用政策刺激加快住宅庫存消化。而隨著樓市新政利好因素逐漸被市場消化，加上宏觀經濟金融形勢微妙變化，房地產市場新的博弈格局可能會加快形成，或將對部分房地產開發企業高企的庫存消化產生較大影響。同時也應該看到，“3·30”樓市新政基點是穩定住房消費，進而帶動相關產業發展，促進房地產開發投資企穩回升，為宏觀經濟增長提供安全緩沖。而如果任由樓市新政結構化傳導效應擴散，不僅有可能會延緩房地產開發企業庫存消化，削弱政策實施效果，而且還將增加宏觀政策選擇成本。從根本上說，我國房地產市場供求關系已經逆轉，當前房地產開發企業應積極利用新政營造的良好的市場環境，最大程度調整自身營銷策略以適應改善性和剛性住房需求并不充裕的支付能力，以加快住宅去庫存進程。