原標(biāo)題: 一個(gè)地產(chǎn)人眼中的樓市與股市：一對(duì)難兄難弟

　　最近坊間最熱烈的話(huà)題無(wú)外乎就是股市了，按照網(wǎng)上流行的段子說(shuō)，如果您手里沒(méi)有幾只股票，那簡(jiǎn)直都沒(méi)法跟人打招呼了。

　　經(jīng)歷了自從2007年開(kāi)始的慢慢7年熊市，從2014年7月開(kāi)始，A股開(kāi)始了強(qiáng)勁的反彈。如果從2013年6月28日歷史性暴跌那天開(kāi)始計(jì)算，短短一年后A股就開(kāi)始走出熊市開(kāi)始了牛市的征途。

　　我們無(wú)意于過(guò)度探討中國(guó)股市的前世今生，也不想過(guò)于探討股票的未來(lái)走勢(shì)，這些觀點(diǎn)在各種財(cái)經(jīng)媒體、網(wǎng)絡(luò)論壇已然汗牛充棟。今天我們僅僅討論一個(gè)話(huà)題，那就是“價(jià)值洼地”。

　　七年 是一個(gè)微妙的時(shí)間周期

　　在2014年中國(guó)A股迎來(lái)全面反轉(zhuǎn)的時(shí)候，各種媒體、財(cái)經(jīng)專(zhuān)家做了大量數(shù)據(jù)分析，以此來(lái)論證本次A股迎來(lái)歷史性大牛的可能性。其實(shí)在幾十年前，投資大師威廉·江恩（1878-1955）就有過(guò)一種理論研究，簡(jiǎn)稱(chēng)為江恩理論。他的理論認(rèn)為，股票以及期貨市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)不是雜亂的，而是存在著某種自然規(guī)則，簡(jiǎn)言之，七年，是一個(gè)非常微妙的時(shí)間周期。按照江恩理論，七年是股市輪流的一個(gè)周期因素。那么我們從2007年10月A股歷史性大頂那天開(kāi)始計(jì)算，至2014年7月開(kāi)始全面反轉(zhuǎn)時(shí)間窗口計(jì)算，顯然也暗合了江恩理論的時(shí)間周期論。

　　如果僅僅以江恩理論七年輪回周期來(lái)評(píng)價(jià)股市的漲跌規(guī)律，那么顯然難以服眾。那么我們嘗試解釋一下價(jià)值洼地的現(xiàn)象。在2013年6月28日，我們姑且稱(chēng)之為歷史性暴跌。那天A股滬市迎來(lái)了歷史性低點(diǎn)，1849點(diǎn)！大量股民哀鴻遍野，哀嘆股災(zāi)來(lái)臨。所有媒體也一邊倒來(lái)論述股市的慘狀。

　　那么到底有多悲慘呢？我們僅僅舉一個(gè)股票的例子——平安銀行。在歷史最低點(diǎn)那天，平安銀行對(duì)應(yīng)市凈率僅為0.55！按照我們對(duì)銀行資產(chǎn)的粗淺認(rèn)知，銀行的凈資產(chǎn)除了現(xiàn)金那就是一些房產(chǎn)，其他資產(chǎn)所占比例極少。那么如果按照估值評(píng)價(jià)方法來(lái)看，假設(shè)銀行資產(chǎn)有呆壞賬或者潛在不良資產(chǎn)，那么也絕不可能達(dá)到45%的超高比例，因?yàn)檫€沒(méi)達(dá)到這個(gè)比例的時(shí)候，這個(gè)銀行已經(jīng)破產(chǎn)倒閉了。對(duì)此唯一的解釋就是：風(fēng)險(xiǎn)被過(guò)分夸大，價(jià)值洼地已經(jīng)形成！當(dāng)時(shí)我開(kāi)玩笑跟一個(gè)朋友舉例子：現(xiàn)在給你五毛五分錢(qián)，你去馬路對(duì)面的平安銀行分理處，要求兌換一張一塊錢(qián)整幣，你覺(jué)得會(huì)發(fā)生什么情況？朋友說(shuō)，那絕不可能給我，因?yàn)楦静粚?duì)等！那么好了，如果當(dāng)時(shí)你拿出五毛五分錢(qián)去股市，就可以買(mǎi)到平安銀行一塊錢(qián)凈資產(chǎn)！

　　在寫(xiě)這篇稿子的時(shí)候，平安銀行市凈率為1.6，我們無(wú)意于去跟中國(guó)南北車(chē)這種天上掉下來(lái)的餡餅去比較，即使用最簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)方法也會(huì)看見(jiàn)，找到一個(gè)價(jià)值洼地，清晰理性地進(jìn)行投資，不到兩年時(shí)間，投資收益可以達(dá)到200%！

　　樓市跟股市是一對(duì)難兄難弟

　　2007年5月30日財(cái)政部半夜宣布提高印花稅，半夜雞叫造成A股全面崩盤(pán)。2011年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)限購(gòu)政策的當(dāng)頭悶棍。客觀地說(shuō)，自從2009年股市進(jìn)入漫漫熊途之時(shí)，恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的時(shí)候。房?jī)r(jià)如同坐上了火箭，一發(fā)不可收拾。我們?nèi)狈?yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)研究來(lái)證明股市和樓市的對(duì)立關(guān)系。但歷史總是驚人的巧合，1996年12月股災(zāi)之后，迎來(lái)了全面取消福利分房全面市場(chǎng)化的房地產(chǎn)起飛契機(jī)。1999年股市從高點(diǎn)跌落以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了銷(xiāo)售總量井噴的五年黃金周期。2007年A股歷史性大頂之后，除了2008年金融危機(jī)造成短暫房?jī)r(jià)回調(diào)，在2009年樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)井噴的時(shí)代。房?jī)r(jià)飆升如此迅猛，以至于時(shí)任總理發(fā)出了“地產(chǎn)商要有道德的血液”的哀嘆。當(dāng)所有調(diào)控手段均告無(wú)效之后，最終使用了終極調(diào)控手段：限購(gòu)！

　　我們回到2004年8月31日土地招拍掛大限之后，從土地這種稀缺資源必須進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)拍賣(mài)那天開(kāi)始，就注定了房?jī)r(jià)開(kāi)始走向全面上升的通道。當(dāng)北京城市人口不斷上升，外來(lái)人口不斷增加的趨勢(shì)難以改變的前提下，供需矛盾必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求極度旺盛。在北京城市發(fā)展受到規(guī)劃格局先天限制之后，城市核心區(qū)域土地供應(yīng)不斷減少，直至2014年政府宣布原則上不再供應(yīng)四環(huán)內(nèi)成片居住用地。嚴(yán)重的供需矛盾必然導(dǎo)致稀缺，當(dāng)土地資源價(jià)格飆升，并且毫不猶豫、毫無(wú)懸念地傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)表現(xiàn)上。

　　無(wú)需感嘆北京今年超過(guò)十萬(wàn)的豪宅數(shù)量之多，也無(wú)需驚訝五環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系決定一切。

　　金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)硬幣的兩個(gè)面，可能有周期輪動(dòng)的現(xiàn)象，但是也都有內(nèi)在的客觀規(guī)律可尋，關(guān)鍵問(wèn)題在于善于發(fā)現(xiàn)價(jià)值洼地。

　　文/季滿(mǎn)如（資深地產(chǎn)人）