【延伸閱讀】北上廣深領(lǐng)漲5月房?jī)r(jià)三四線城市樓市仍低迷

　　[摘要]三四線城市樓市仍低迷，政策刺激效果不均衡導(dǎo)致分化加劇。

　　騰訊財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日（6月18日）公布的5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)樓市繼續(xù)回暖，但政策刺激效果不均衡導(dǎo)致不同城市間分化加劇。

　　從昨天公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月70個(gè)大中城市中，新房和二手房環(huán)比上漲城市分別增至20個(gè)和37個(gè)，創(chuàng)下年內(nèi)新高。其中，一線城市房?jī)r(jià)整體漲幅尤為驚人，深圳更以6.7%、6.3%的漲幅領(lǐng)漲一、二手房?jī)r(jià)；二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始筑底上升，但三四線大部分城市卻依然是環(huán)比下調(diào)的格局。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在北上廣深等一線城市，近兩個(gè)月來(lái)，在“330新政”出臺(tái)及5月再次降息等穩(wěn)定樓市政策的刺激下，改善型需求集中釋放，助推了整體均價(jià)的上漲，量?jī)r(jià)齊升的火爆或?qū)⒊掷m(xù)；而三、四線樓市需求有限、城市吸引力不足，樓市繼續(xù)下跌的可能性進(jìn)一步增加。

　　樓市分化加劇：一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲 三四線城市低迷

　　6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。報(bào)告顯示，與4月相比，70個(gè)大中城市中，20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，下降城市減少至43個(gè)，7個(gè)城市持平。其中，最高漲幅為深圳6.7%，最低為唐山下降0.6%。

　　相較于新房，二手房?jī)r(jià)格回升更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市為37個(gè)，比4月增加了9個(gè)，最高漲幅提升至6.3%，下跌城市減到28個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳6.3%，最低為安慶下降0.9%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，5月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅則更高。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析說(shuō)，5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致，城市間分化加劇。

　　自“330新政”出臺(tái)及5月再次降息以來(lái)，政策效應(yīng)在樓市得到了明顯的體現(xiàn)，包括上海、北京深圳在內(nèi)的一線城市均現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升行情。

　　對(duì)于5月的一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析稱，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，反彈力度最大；上海僅次于深圳，新房住宅和二手房市場(chǎng)均表現(xiàn)強(qiáng)勁；廣州則更加積極地去庫(kù)存，存銷比走低；而北京各項(xiàng)指標(biāo)則表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

　　天津、石家莊、太原、南京、杭州、寧波、合肥、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南、成都、無(wú)錫、九江新建商品住宅價(jià)格與上月相比微漲，二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定。

　　不過(guò)，與一二線城市的房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比的是，唐山等大部分三、四線城市房?jī)r(jià)仍然在下降。

　　除房?jī)r(jià)外，不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化在市場(chǎng)成交量上也表現(xiàn)明顯。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)54個(gè)城市中，前5個(gè)月一線城市住宅簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)41%，二線城市簽約70.66萬(wàn)套，同比上漲13.4%，三線城市簽約量基本持平，而四線城市成交量則繼續(xù)下調(diào)。

　　多因素助推一線城市房?jī)r(jià)上漲

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%。

　　在所有城市中，深圳因?yàn)檫B續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)漲樓市而特別引人關(guān)注。5月，深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲6.7%，二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲6.3%，均居70城市之首，分別比上月擴(kuò)大4.9個(gè)和3.9個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)造單月環(huán)比城市上漲歷史紀(jì)錄。

　　《上海證券報(bào)》報(bào)道，一位深圳當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士分析稱，很多深圳人對(duì)未來(lái)城市定位頗有期待，“第五個(gè)直轄市”、“特區(qū)中的特區(qū)”等傳言在深圳坊間甚囂塵上，在這樣的預(yù)期下，很多購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)深圳房?jī)r(jià)必將比照我國(guó)香港，“現(xiàn)在不買以后會(huì)更貴”的想法促使購(gòu)房者加速購(gòu)房，“對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期從未像現(xiàn)在這樣強(qiáng)烈。”

　　除了預(yù)期之外，深圳當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足也一直是房?jī)r(jià)易漲難跌的重要原因。易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年5月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1040、1259、955和361萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為1.6%、0.4%、-5.3%和-5.4%。可見(jiàn)，四大一線城市中，只有廣州和深圳由于5月新建商品住宅供應(yīng)量較4月份大幅減少，而成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)月供應(yīng)量，導(dǎo)致庫(kù)存量環(huán)比減少。

　　此外，改善型需求的集中入市，也是助推四大一線城市均價(jià)上漲的原因。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月市場(chǎng)持續(xù)發(fā)酵，改善型剛需在市場(chǎng)恐慌情緒下已基本入市，而不少購(gòu)房者在股市獲得了盈利后又提高了購(gòu)房預(yù)算，令高端住宅成交爆發(fā)，直接推高了成交均價(jià)。據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日上海單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的一手豪宅共成交137套，已超過(guò)去年全年總量，今年豪宅市場(chǎng)交易量有望創(chuàng)新高。其中，上海張江、陸家嘴區(qū)域成為最熱門(mén)板塊。

　　不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，6月份隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，以及政策面的持續(xù)寬松、信貸支持力度的加強(qiáng)、股市資金的逐步回流，一線樓市的火爆或?qū)⒊掷m(xù)。深圳房?jī)r(jià)將繼續(xù)領(lǐng)漲一線樓市，并將持續(xù)多個(gè)月份，北京、上海和廣州的房?jī)r(jià)上漲通道也已打開(kāi)。

　　政策刺激效果不均衡 三、四線樓市困局待解

　　隨著樓市成交復(fù)蘇，房?jī)r(jià)上漲的城市逐步增加，且漲幅提升加速。但不少業(yè)內(nèi)人士分析，這并不意味著全國(guó)房?jī)r(jià)的整體回升，一、二線城市與三、四線城市房?jī)r(jià)分化正日趨嚴(yán)重。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲指出，之所以出現(xiàn)這種狀況，是由于城市之間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和公共資源等不均衡，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢(shì)決定房?jī)r(jià)率先止跌回升。三四線城市庫(kù)存高、城市吸引力不足，是樓市持續(xù)低迷的主要原因。

　　中新網(wǎng)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀點(diǎn)稱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、庫(kù)存不均衡、政策刺激作用不均衡等是影響兩類城市樓市走向的主要因素。

　　張大偉認(rèn)為，去年下半年以來(lái)一系列樓市利好政策接連推出，但從實(shí)際成交情況看，政策效果集中體現(xiàn)在一二線城市，三四線城市反應(yīng)并不明顯。“同時(shí)，因市場(chǎng)資源過(guò)分集中在一二線城市，目前大部分房企已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線拿地，導(dǎo)致這些熱點(diǎn)城市地王頻繁出現(xiàn)，而三、四線城市卻反應(yīng)冷淡。他認(rèn)為，在這一格局下，樓市再出利好的可能性不大，一線城市取消限購(gòu)的希望也更加渺茫。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也分析，樓市寬松性政策刺激對(duì)基本面較好的城市帶來(lái)積極作用，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。

　　“供地量偏大與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫(kù)存的壓力。”張宏偉認(rèn)為，諸如舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，房?jī)r(jià)難有上漲壓力，可能仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。(騰訊財(cái)經(jīng)綜合)

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　　（2015-06-19 11:31:02）