金星為何租總統套房而不買房

文/陳思進

7月9日，潘石屹作為一名商人做客《金星秀》，首開了這檔綜藝節目的先例。大房地產商做客脫口秀，談論的話題自然是離不開房地產了。節目中，潘石屹問及金星，還租房而住嗎？金星肯定地回復，是的，我在中國不擁有房產。

目前，金星一家住在上海錦江飯店的總統套房內，門上的黑匾寫著“金府”兩個大字，很顯然，她是把自己的家，安置在賓館里了，而且在中國也并沒有投資買房。于是，潘石屹便開玩笑地對金星說，你錯過機會了。金星卻并不以為然，她是聰明人，自然有自己的算計。

以中國當下的高房價來看，租房比買房要劃算太多了。

所謂的租售比，就是房價和月租金的比值（注：也可定義為房價和年租金之比），國際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍（注：因為收取的管理等費用和樓齡成正比），新公寓是140倍，獨立的別墅、或連體鎮屋是160倍。如果計算得出的數字低于這些比值，說明房價是合理的，一旦超出這個比值，說明房價被高估，也就是說有泡沫之嫌了。從金融角度上來說，在合理租售以下，買房合算；超過合理租售比，自然就是租比買合算，超過越多，就越合算。

不過，由于中國的特殊情況，比如目前還不需支付地產稅等，所以租售比可以從歐美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因為在中國養房成本暫時低于歐美。再考慮一線大城市，如北京、上海的特殊情況，合理租售比可進一步調高至240倍。但事實上，當今中國房子的租售比已經普遍超過240倍，像北上廣深那樣的一線大都市，租售之比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。

就以金星為例。她居住的錦江飯店，位于上海市中心一流的地段，鬧中取靜，那套總統套房層高3.2米，大約250平方外帶中央空調，露天的陽臺，落地的玻璃窗外花園景色盡收眼底，還提供特別的私人管家式服務，購買一套8000萬也不會嫌多的。而金星每年僅付100萬左右租金，合月租金為8.33萬，租售比為960倍，超過合理租售比四倍。難怪金星要選擇租房而居了。顯然，要是金星買房而住的話，哪住得到這么高端奢華的房子？

那么，為何房子租售比能衡量房價是否合理，是否有泡沫呢？

首先，由于房屋是普通百姓購買的最大宗商品，絕大多數家庭如不向銀行貸款就根本買不了房子，因此在寬松的信貸環境下，只要有購房意愿，誰都能獲得房貸。而越來越多的人將買房作為投資、甚至投機的時候，這一信貸消費模式其實是嚴重扭曲真正供求關系的。結果，房價就會越來越高，使得泡沫不斷變大。

而租房市場就不一樣了，只要稍加留意便可發現一個有趣的現象，那就是在房價飛漲的地區，房租并不隨之同步上漲。這是因為租房市場是一個“有效市場”。關于“有效市場”的假設，是認為市場在信息方面的有效性：已經把過去、現在，甚至將來事件的貼現值反映在市場價格中，所以在任何時候，房租市場的價格都是合理的。

而從金融上來說，最關鍵的原因是房租不能借貸，必須以現金全款支付，房租必須依照真正的供求關系而定。也就是說，房租所反映出來的，才是百姓在房子這一商品上的真正承受力。一旦房租漲到房客租不起的時候，就真的租不起了。逃離北上廣的人有各種原因，房租過于昂貴絕對是最大的原因之一。

再回到《金星秀》，當金星問及房價還會大漲嗎？潘石屹談到了中國樓市的基本面。他表示，目前全國人均住房面積已經近40平方米，整體而言，中國已經不缺房子了。他的公司今后將會減少開發樓房項目，已經開發出來也可能不賣了，將改成出租房。言下之意，因為房子太多，房地產的繁榮鼎盛期到頭了，房價大漲的基礎已經不存在了。

總之，房租反映的是普通百姓的收入水平，而有泡沫的房價，反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范圍越大，則表示房地產泡沫越嚴重。房子租售比是衡量房價是否合理的精確標尺，特別是對于個人投資者來言，請放心選用。

目前北美超過三分之一、歐洲接近三分之二的人租房而住，而中國已經接近90%的人擁有自己的住房了。如果說要與歐美接軌，那租房、特別是越來越多年輕人、及中高收入人群選擇租房而住，以提高生活品質，顯然也將是中國未來的一大趨勢。