在短周期內(nèi)，樓市走向取決于貨幣政策、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)稅收等，在長(zhǎng)周期內(nèi)則決定于人口結(jié)構(gòu)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，勞動(dòng)力人口的拐點(diǎn)一般與房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)極為接近，美國(guó)勞動(dòng)力人口在2007年見頂，房?jī)r(jià)在2006年見頂；日本勞動(dòng)力人口在1992年見頂，房?jī)r(jià)則在1990年見頂。據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)婚齡人口（20-29歲）在2015年到達(dá)頂點(diǎn)后開始下降。因此，由人口紅利拐點(diǎn)決定的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期下行已經(jīng)開啟，這或許不是誰可以左右的。

各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式相差較大，但日本在發(fā)展模式（政府主導(dǎo)）、城市化模式（特大城市為主、速度快）、不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)（低保有稅負(fù)、高交易稅負(fù)）和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變（從出口加工到高端制造業(yè)）等方面與我國(guó)相似，是為數(shù)不多的可以借鑒的案例。觀察日本房地產(chǎn)的周期演變，可以管窺我國(guó)房地產(chǎn)的前景。

從1947年開始的城市開發(fā)、城市化、住房短缺驅(qū)動(dòng)的首波房?jī)r(jià)上漲，到1960-70年代人口紅利帶來的第二波房?jī)r(jià)上漲，以及1980年代初金融自由化帶來的第三波房?jī)r(jià)上漲，最后到1992年樓市泡沫破滅，日本樓市經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。

根據(jù)日本總務(wù)省公布的數(shù)據(jù)，截至2014年7月，日本空置房屋達(dá)到820萬戶，創(chuàng)歷史之最，空置房屋占全國(guó)住宅的13.5%（七分之一）；空置數(shù)比2008年增加了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估計(jì)，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計(jì)，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時(shí)，占全國(guó)人口和經(jīng)濟(jì)總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房?jī)r(jià)卻快速回升。這三地房?jī)r(jià)從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個(gè)城市圈的平均房?jī)r(jià)上漲了30%。在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房?jī)r(jià)上漲了約15%，地價(jià)上漲了0.7%。形成對(duì)比的是，從1992年地價(jià)泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價(jià)則連續(xù)22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

可見，除三大都市圈以外，其它地區(qū)樓市繼續(xù)在疲軟的泥潭里掙扎，即便政府采取吸引外國(guó)投資的措施，也無法緩解這一局面。但邊緣的疲軟絲毫不影響三大都市圈樓市筑底回升，價(jià)格快速攀升的趨勢(shì)。美國(guó)非盈利研究機(jī)構(gòu)城市土地學(xué)會(huì)在通過對(duì)22座亞洲城市的調(diào)查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一、大阪排名第三。

外國(guó)投資者開始“抄底”日本都市圈房地產(chǎn)了。2014年上半年，法國(guó)安盛集團(tuán)（AXA）收購(gòu)東京大型綜合大廈東樓；12月，中國(guó)復(fù)星集團(tuán)以近700億日元收購(gòu)了東京品川區(qū)“品川海邊森林”的3棟寫字樓；10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購(gòu)了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀(jì)廣場(chǎng)丸之內(nèi)”的部分辦公室。

當(dāng)前，日本依舊沒有擺脫經(jīng)濟(jì)“長(zhǎng)期停滯”以及結(jié)構(gòu)性改革效果不彰的局面，三大都市圈樓市卻見底回升，這是其人口、資源和產(chǎn)業(yè)集中集聚，特別是核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)（全球要素配置、高端制造業(yè)）集中集聚的結(jié)果。在我國(guó)即將面臨“日本式”老齡化、經(jīng)濟(jì)邁向中速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”的時(shí)期，日本樓市大分化、核心城市房?jī)r(jià)上漲的格局對(duì)我國(guó)樓市具有極強(qiáng)的借鑒意義。

我國(guó)房地產(chǎn)固有模式已經(jīng)式微，2014年全國(guó)土地出讓金僅增長(zhǎng)3.2%。隨著人口紅利的消退，在城鎮(zhèn)家庭擁有住房已達(dá)到1.1套/戶，在建未售住房可以解決1.5億人居住的前提下，火熱了近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑將進(jìn)入下行通道，這是誰都無法左右的趨勢(shì)。2014年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，創(chuàng)本世紀(jì)以來的新低，特別是12月的開發(fā)投資出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來的第一次負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，開發(fā)商信心下降，新開工增速創(chuàng)1997年以來的最低值，企業(yè)拿地下滑14.5%，為歷史第三低位。在今年1月份百城房?jī)r(jià)同比下跌3.09%的同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)走高。

與此同時(shí)，2014年以來各大開發(fā)商“瘋搶”一線城市土地資源。2014年，一線城市住宅用地出讓金達(dá)到3500億，同比增長(zhǎng)54.8%，溢價(jià)率達(dá)到41%，但當(dāng)年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價(jià)率只有10%左右。筆者梳理了一下，自2013年以來，80%以上地王誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉(xiāng)、深圳龍華地塊、廣州紅云涂料化工廠地塊。而且，曾經(jīng)一度開辟二三線城市戰(zhàn)場(chǎng)的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認(rèn)為內(nèi)地樓市有風(fēng)險(xiǎn)的港資房企（新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界等）也參與到了一線城市土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，而但凡有實(shí)力的民資，也想從中分一杯羹。

如同日本三大都市圈樓市逆勢(shì)回升一樣，即便房地產(chǎn)進(jìn)入熊市，資源、人口集聚、產(chǎn)業(yè)層次更高的城市圈城市的需求將繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢(shì)。回顧?quán)弴?guó)日本樓市完整周期波動(dòng)后，三大都市圈房?jī)r(jià)逆勢(shì)上升已經(jīng)明確無誤地告訴了我們這一點(diǎn)。（李宇嘉 作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）