樂紹延

日本國土交通省日前公布的“公示地價”表明，東京今年1月1日的平均“公示地價”比去年同時上漲1.9%，連續兩年上漲。市區的商業地產均價上漲2.9%，最大漲幅為14.2%。住宅用地均價上漲1.9%，最大漲幅為11.2%。東京地價上漲使先前投資東京房地產的基金和個人獲得豐厚的利潤。

所謂的“公示地價”是日本國土交通省根據設在全國各地的23380個土地交易監測點的交易數據以及約2500名不動產評估師對1月1日的監測點土地價格進行綜合評定后計算出來的，不僅是每年土地交易的指導性價格，也是公共建設事業需要征地時的補償參考價格和計算不動產稅的基礎。

“公示價格”顯示，東京23個區的土地價格全面上漲，市中心的千代田區平均上漲6.4%、中央區上漲6.3%，港區上漲6%，漲幅比上年進一步擴大。其中：位于中央區銀座4丁目的山野樂器銀座本店的地價比上年增長了14.2%，每平方米的價格高達3380萬日元（約合28.2萬美元）；住宅價格漲幅最大的屬港區南麻布4丁目，但價格最昂貴的住宅用地位于千代田區的6番町，每平米為315萬日元（約合2.7萬美元）。

東京地價的快速上漲也給投資者帶來豐厚的回報。去年8月，森托拉斯公司以1300億日元的價格購買了一座集婚禮服務、高檔飯店以及商務辦公的綜合建筑群“目黑雅敘園”。今年1月，森托拉斯將該綜合建筑群以1400多億日元的價格轉賣給了一家外資房地產投資基金，在不到半年的時間內就賺了100多億日元。接手的外資投資基金則認為這樁買賣很合算，完全有獲利的把握。理由是東京的外國游客大幅增加，酒店入住率不斷提高，辦公用房需求旺盛，東京市區的辦公用房空置率已經降到了5%的水平，為6年來最低，隨著日本經濟的進一步復蘇，辦公用房需求還會進一步增長，現在的辦公用房市場完全成了出租方市場。

據日本不動產研究所發表的調查研究數據，去年東京每套公寓平均售價比上年上漲了2.7%，達5060萬日元，為日本經濟泡沫破滅后23年來的最高價格。東京臨海的灣岸地區的高層住宅價格出現了大幅上升，均價已經超過6000萬日元。

日本不動產經濟分析師認為，導致東京等大城市房地產價格上漲的主要原因是：首先，投資者對經濟復蘇的預期，認為日本經濟將持續緩慢復蘇，有望擺脫長達15年的通縮，物價將出現一定幅度的上漲，而日本房地產市場一直處于泡沫經濟破滅后的低位，具有較高的投資價值。同時，房地產是防御通貨膨脹，確保資產保值增值的最佳選項之一，隨著2020年東京奧運會的來臨，市中心的房地產項目越來越受到了投資者青睞。

其次，日本央行去年進一步加大了量化寬松貨幣政策的力度，將每年新增購買國債等日元金融資產的規模擴大到了80萬億日元。這些資金中有相當部分流入了房地產市場，導致房地產交易量增加，價格上漲。據日本不動產研究所發表的統計數據，去年日本的房地產交易額超過了5萬億日元。僅去年第四季度，日本銀行業給不動產投資的新增貸款就達到了2.5萬億日元，比上年同期增加了20%以上。

第三，日元匯率大幅下跌給海外投資者購買日本房地產創造了良好的機遇。安倍政府為了消除長達15年之久的通貨緊縮，日本央行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。日元大幅貶值對購買日本物業的外國投資者而言顯得更加便宜，增加了吸引力。在日本去年成交的5萬多億日元的房地產中，有20%以上為外國投資者所購買。