文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 蔡衛(wèi)國(guó)

2010年加元對(duì)人民幣的匯率大約在1:7，目前的匯率則徘徊在1:5，人民幣對(duì)加元實(shí)際升值了40%。而同期，多倫多的房產(chǎn)雖然漲勢(shì)兇猛，也只錄得38%漲幅。對(duì)于用人民幣購(gòu)房的華裔移民買家來說，現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)格和2010年幾乎是一樣一樣的，可能還有點(diǎn)找頭。

人民幣對(duì)加元猛漲：加拿大的房產(chǎn)還能買嗎？

過去15年間，加拿大的房產(chǎn)，尤其是多倫多，溫哥華等華人喜愛的城市，房?jī)r(jià)猛漲。很多華人移民很懊悔，如果當(dāng)初咬咬牙，狠狠心，在多倫多買一套獨(dú)立屋，現(xiàn)在肯定變成百萬(wàn)富翁了(按照多倫多地產(chǎn)當(dāng)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，多倫多獨(dú)立屋的平均價(jià)值已經(jīng)超過了100萬(wàn)加元)。

過去一年間人民幣對(duì)加元飆升的匯率，還真讓回到過去買房這種白日夢(mèng)成了現(xiàn)實(shí)。2010年加元對(duì)人民幣的匯率大約在1:7，目前的匯率則徘徊在1:5，人民幣對(duì)加元實(shí)際升值了40%。而同期，多倫多的房產(chǎn)雖然漲勢(shì)兇猛，也只錄得38%漲幅。對(duì)于用人民幣購(gòu)房的華裔移民買家來說，現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)格和2010年幾乎是一樣一樣的，可能還有點(diǎn)找頭。

即便如此，現(xiàn)在購(gòu)入加拿大房產(chǎn)是個(gè)好主意嗎？

一、政府、央行和研究機(jī)構(gòu)齊聲說NO

前幾天，加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)(Canadian Real Estate Association)公布了截止15年4月份的最新地產(chǎn)數(shù)據(jù)，加拿大的平均房?jī)r(jià)比去年同期大漲了9。5%，尤其是溫哥華和多倫多兩地，量?jī)r(jià)齊升。

但就在這份形勢(shì)一片大好的報(bào)告發(fā)布當(dāng)天，加拿大央行就給澆了一盆冷水，對(duì)公眾表示，擔(dān)心房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”修復(fù)”(correction)。“修復(fù)”是個(gè)股市用詞，通常指價(jià)格下降10%。比”修復(fù)"更糟的就是”熊市”或者崩盤，意味著價(jià)格會(huì)下調(diào)20%以上。。央行此前只是認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)”軟著陸"，這次放價(jià)格”修復(fù)”的重話，在警告房?jī)r(jià)過熱上大大提升了調(diào)門。

加拿大政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)更是憂心忡忡，一直擔(dān)心加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)重蹈美國(guó)次貸危機(jī)。在2014年年中的時(shí)候，財(cái)政部長(zhǎng)就對(duì)幾大銀行喊話，勸誡他們不要在房產(chǎn)貸款利率上打價(jià)格戰(zhàn)，給房產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油。但財(cái)長(zhǎng)的這番言論，嚴(yán)格來說是”手伸得太長(zhǎng)"，各家貸款機(jī)構(gòu)給了他兩個(gè)月面子之后，繼續(xù)我行我素，該促銷促銷，該降息降息。

政府對(duì)此也沒有太多辦法，只能指示加拿大抵押和住房公司(這是一家政府機(jī)構(gòu)，職責(zé)大致相當(dāng)于美國(guó)的兩房，負(fù)責(zé)房產(chǎn)貸款保險(xiǎn))上調(diào)房產(chǎn)貸款保險(xiǎn)的使用條件和價(jià)格，試圖把一些不合格的貸款購(gòu)房者拒之門外。

研究機(jī)構(gòu)們對(duì)加拿大的房產(chǎn)市場(chǎng)也眾口一詞的不看好，經(jīng)合組織(OECD)和國(guó)際貨幣基金組織(IMF)，外加一些加拿大銀行自身的研究報(bào)告，都認(rèn)為加拿大的房產(chǎn)市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)被高估25-50%不等，齊聲呼吁加拿大政府應(yīng)該出手防止過熱。

而最近，一些國(guó)際財(cái)經(jīng)媒體也加入了唱空加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)的合唱。一周前，英國(guó)權(quán)威雜志“經(jīng)濟(jì)學(xué)人”(The Economist )就撰文稱，與加拿大人的收入相比，房?jī)r(jià)被高估了35%。而如果用房租水平作為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)被高估了89%。

總而言之，無論怎么看，房?jī)r(jià)都是有泡沫了。但看起來，政府和央行的警告和抑制措施，都沒有產(chǎn)生太多作用，更有消費(fèi)者在網(wǎng)上發(fā)文，懊悔聽了政府的勸誡，稱跟政府對(duì)著干就好了。

二、小城市房?jī)r(jià)已率先開始調(diào)整

但是政府和央行的一堆專家顯然不是笨蛋，獨(dú)立的經(jīng)合組織和國(guó)際貨幣基金組織的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不是庸才，受益于蓬勃發(fā)展的房產(chǎn)市場(chǎng)的幾大加拿大銀行的研究機(jī)構(gòu)，更不會(huì)有什么動(dòng)機(jī)去唱衰房市。事實(shí)是，翻開加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)細(xì)細(xì)觀察，就發(fā)現(xiàn)欣欣向榮市場(chǎng)下的無數(shù)靜悄悄的裂縫正在肆意擴(kuò)張。

首先，撇除多倫多和溫哥華兩大熱點(diǎn)市場(chǎng)，全加的房?jī)r(jià)走勢(shì)同比只上漲2.4%。和前些年漲幅相比是大幅放緩。

其次，有些大城市，雖然房?jī)r(jià)還在上漲，例如卡爾加里和埃德蒙頓，但成交量較一年前下降了20-30%不等。

再次，一些小的都市區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始率先調(diào)整了。筆者所在的里賈那市，是薩省的首府，第一季度的房?jī)r(jià)平均下跌了5。9%。而過去十年間，該市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超多倫多，再糟糕的房產(chǎn)，價(jià)格都翻番了。即便是2014年的第四季度，也還錄得了不菲的漲幅，但轉(zhuǎn)瞬之間房?jī)r(jià)就開始跳水。上上周，筆者看到一家全國(guó)性開發(fā)商在當(dāng)?shù)刈畲髨?bào)紙上打出的廣告，30萬(wàn)左右的房產(chǎn)，立刻勁減3萬(wàn)。那可是10%的折扣！有圖有真相。

對(duì)于小都市區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格率先跳水，大概可以用一碗水和一湖水的理論來解釋。一碗水的體量小，漲起來兇猛，跌起來也是轉(zhuǎn)眼成凍。體量大，即便慣性，也還是會(huì)繼續(xù)歌舞升平一陣子的。但不管如何，小都市區(qū)的價(jià)格調(diào)整，對(duì)多倫多和溫哥華這樣目前還紅火著的市場(chǎng)來講，并不是一個(gè)好兆頭。

說來說去，還是繞回到最初的問題，按人民幣計(jì)價(jià)的加拿大房產(chǎn)一夜回到解放前，值得買不？我的四平八穩(wěn)的答案是，還請(qǐng)三思。我的不負(fù)責(zé)任的答案是，我大概會(huì)拿這錢去A股買滬深300指數(shù)。雖說投資股市比投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大多了，但目前這當(dāng)口，我倒是覺得，中國(guó)滬市創(chuàng)新高，加拿大房市會(huì)調(diào)整，都是大概率事件。

(本文作者介紹：目前在加拿大薩省能源公司從事電力和天然氣交易合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)管控工作。)