作者：黃碩

中國日報網評論員 黃碩

“房地產有泡沫，房地產有泡沫。”十年前就有人預測，而今，依然有人在預測。到底有沒有泡沫？泡沫有多大？這是一個問題。確實，這是個非常復雜的問題，可是，如果回到商品房的本質上看中國房地產市場，這個問題并不復雜。 

房子在市場中，居住是其唯一存在的理由。如果房子沒人居住，不停地造房子必然造成市場過剩，泡沫必然堆積，破滅遲早而已。誰來住房子？當然是人。如此，衡量房地產市場有沒有泡沫，就有了簡單的計算公式。即在設定一個全國人均住房面積后，再拿商品房總面積除以人口總數，得出來的數據如果大于人均住房面積，說明房地產市場有泡沫，數據越大，泡沫越大。

當然，這是理論上的計算，具體到現實中，還有許多因素需要考慮，例如，居住在農村的農民，他們不到城市買房子，就不能包含在人均住房面積的計算中；還如，享受到保障房政策的群體，也不能納入人均住房面積計算。假定農民中有一半要進城，有住房需求，減去剩下的農民和享受保障房的群體，此時，再拿商品房總面積除以有住房需求的人口總數，得出來的數據或許更接近現實。所以，在筆者看來，判斷中國房地產市場有沒有泡沫？泡沫有多大？不必搞得那么復雜，就設定一個人均住房面積后，再拿商品房總面積除以有住房需求的人口總數，就能得出結果。 

現在我們必須弄清楚三個數據：一是全國人均住房面積。這個數據設定不難，可以參考世界其他國家的住房平均數據；二是要將中國商品房總面積統計出來，包括已經建好有人居住的房子和正在建設以及將要開工建設的房子；三是將有居住需求的總人口統計出來，這就要去除農民中不可能到城市買房的群體，還要去除已經享受保障房和將要享受保障房的群體。當這三個數據都能相對準確地給出答案，只要按照上述計算方法，總面積除以總需求，就能計算出房地產市場有無泡沫。

無論房地產如何發展，支撐房地產市場的只有居住需求，區別在于，有剛需，有非剛需。非剛需就是投資投機、以及房地產腐敗而來的商品房囤積。所以，包括剛需與非剛需在內，當商品房總面積除以有住房需求總人口得出的數據，遠遠大于人均住房面積，那房地產一定存在泡沫，并且可見泡沫有多大。知道了房地產市場有沒有泡沫、泡沫有多大，房地產市場如何調整，就能有的放矢，對癥下藥。軟著陸的主動權也就掌握在自己手中。否則，光喊“房地產有泡沫，房地產有泡沫。”卻搞不清泡沫有多大？一旦泡沫破滅，也就措手不及。誰都知道，如果房地產市場真的泡沫破滅，那對經濟的沖擊無疑是災難性的。因此，筆者認為，救市的前提是先弄明白房地產市場有沒有泡沫，有多大泡沫。